کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری

کمیسیون ماده ۱۲ زمین شهری در خصوص دائر بائر یا موات بودن زمین در اراضی شهری صلاحیت داشته و ارای ان قابل اعتراض در دادگاه حقوقی توسط وکیل ملکی یا وکیل متخصص کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری میباشد .

از آن جا که هر نوع  از اراضی واجد حقوق و مزایای مختلف و مجزایی هستند لذا تعیین نوع اراضی باید به دقت انجام شود. در واقع، تشخیص نوعیت زمین موثر در مالکیت زمین است از این رو، می بایست قبل از تعیین وضعیت وضعیت ملک نسبت به نوع زمین اقدام شود. در این راستا قانون گذار جهت تفکیک انواع اراضی از یکدیگر ضوابط و مقرراتی وضع نموده است.

در سال ۱۳۶۶ قانونی تحت عنوان “قانون زمین شهری” به تصویب رسید که در مواد ۳ و ۴ و ۵ این قانون، اراضی به سه دسته بایر، موات و دایر تقسیم می شود. قانون مذکور، اوصاف و آثار هر کدام از این سه نوع را تشریح نموده است تا تشخیص نوع زمین با ملاک و معیار های مشخصی صورت گیرد. ماده ۱۲ قانون زمین شهری بدین شرح است: «تشخیص عمران و احیاء و تاسیسات متناسب و تعیین نوع زمین زمین دایر و تمیز بایر از موات به عهده وزارت مسکن و شهرسازی است».

مرجع تشخیص نوعیت زمین و اعضای تشکیل دهنده کمیسیون ماده ۱۲

سابقاً مرجع تشخیص نوعیت زمین برابر ماده ۱۲ قانون اراضی شهری بر عهده کمیسیونی بود که در این ماده پیش بینی شده بود. کمیسیون مذکور از نمایندگان وزرای دادگستری و مسکن و شهرسازی و شهرداری محل تشکیل گردیده بود. به موجب ماده ۱۲ قانون زمین شهری این وظیفه به عهده ی وزارت مسکن و شهرسازی قرار گرفته است که این کمیسیون مرکب از سه نفر از نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی است که به حکم وزیر مسکن و شهرسازی منصوب می شوند.

مراحل اجرایی کمیسیون ماده ۱۲قانون زمین شهری

الف. تشکیل پرونده

انجام تشریفات اداری کمیسیون ماده ۱۲ بر عهده دبیرخانه کمیسیون مذکور است. دبیرخانه صرفا در صورتی اقدام به ثبت درخواست تشخیص نوعیت زمین و تشکیل پرونده می نماید که موارد ذیل تهیه و ارائه شود:

۱.مشخصات ثبتی زمین

۲.دو نسخه از رونوشت یا فتوکپی نقشه ی ثبتی (در صورت نداشتن نقشه یاد شده دو نسخه کروکی دقیق زمین را منطبق با سوابق ثبتی)

۳.انعکاس موقعیت ملک روی نقشه هوایی با مقیاس مناسب (در صورت وجود نقشه هوایی).

در صورتی که مدارک به طور کامل ارسال گردد دبیرخانه مکلف به ثبت استعلام و پاسخ است.

ب. شناسایی ابتدایی

پیش از صدور نظریه کمیسیون اقداماتی جهت تشخیص صورت می گیرد از قبیل:

۱.بازدید از محل زمین و پلاک مورد نظر

2. تحقیق از معمرین و معتمدین با توجه به سابقه سکونت آن ها در خصوص زمان پیدایش اعیانات و آثار موجود از قبیل باغ، مزرعه، تاسیسات، ساختمان و …
3. در صورت وجود مستحدثات و اعیانات، ذکر تاریخ احداث و دلایل آن ها و قید تعداد و نوع اعیانات به طور مشخص در صورت جلسه ی معاینه محل.
4. بررسی اسناد رسمی و مدارک موجود که از طرف مرجع استعلام کننده یا مدعی مالکیت ارائه شده است.
5. امضای نقشه هوایی و کروکی زمین توسط اعضای کمیسیون بعد از معاینه محلی و احراز انطباق محل پلاک مورد نظر با موقعیت پیاده شده روی نقشه.
6. توجه به سوابق ثبتی از قبیل اظهارنامه های ثبتی و تحدید حدود و مندرجات سند مالکیت.
7. توجه به موقعیت های جغرافیایی و اقلیمی منطقه خصوصا داشتن آب کافی.
8. استفاده از نظرات کارشناسان مجرب در زمینه کشاورزی و خاک شناسی با توجه به وضعیت، جنسیت و نوعیت خاک.

در حقیقت، مجموعه این اقدامات همراه با هم ملاک تشخیص نوعیت زمین است.

ج. تشکیل جلسه کمیسیون و اتخاذ تصمیم

۱.پس از انجام اقداماتی که پیش تر گفته شد، کمیسیون با حضور اعضا تشکیل شده و در مورد نوعیت زمین تصمیم گیری می نماید. تصمیمات در کمیسیون با اکثریت آرا اتخاذ می شود. نظر کمیسیون باید دلالت صریح بر نظر اعضای کمیسیون و تعیین نوعیت زمین داشته باشد و هیچ گونه ابهام و تردیدی نداشته باشد. در صورتی که زمین دایر تشخیص شود کمیسیون می بایست نوع دایر آن را تحت عنوان دایر تاسیساتی یا ساختمانی باغ و یا مزروعی قید نماید.

د. ابلاغ نظریه

در خصوص ابلغ نظریه کمیسیون ماده ۱۲ به دلیل ساکت بودن قانون و آیین نامه اجرایی، مصوبه ای تحت عنوان “تعیین مهلت اعتراض به نظریه وزارت مسکن و شهرسازی موضوع ماده ۱۲ قانون زمین شهری مصوب ۶۶” در سال ۱۳۷۰ به تصویب رسیده و موضوع اعلام نظریه را نیز مدنظر قرار داد.

در ابتدای این مصوبه بیان شده است که : «وزارت مسکن و شهرسازی موظف است نظریه خود را در تشخیص نوعیت زمین اعم از آن چه تاکنون صادر نموده و به آن اعتراض نشده یا آن چه بعداً صادر می کند به مالکین اعلام نماید…».

منظور از این اعلام، ابلاغ واقعی است لذا بایست صرفا به مالکین اعلام شود.

و. انتشار آگهی

چنان چه مالک به نظریه کارشناس دسترسی نداشته باشد و یا در صورت استنکاف مالک از دریافت نظریه، قانون گذار ضرورت انتشار آگهی را پیش بینی کرده است. به موجب مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام مصوب ۱۳۷۰: «نظریه طی دو نوبت به فاصله ی ده روز در روزنامه کثیرالانتشار آگهی می گردد. هدف از انتشار آگهی، اطلاع مردم از موضوع است تا در صورت تضییع حق آن ها، اعتراض  خود را در موعد مقرر به مرجع ذی صلاح تسلیم نمایند.»

اعتراض به نظریه کمیسیون ماده ۱۲قانون زمین شهری

به استناد ماده ۱۲ قانون زمین شهری: «تشخیص وزارت مسکن و شهرسازی قابل اعتراض در دادگاه صالحه می باشد.» هم چنین مطابق مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام که پیش تر ذکر شد، «مدعیان می توانند اعتراض خود را به دادگاه تسلیم نمایند.»

مهلت اعتراض

در خصوص مهلت اعتراض، قانون زمین شهری مقرره ای مشخص نکرده است به همین جهت مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام در راستای رفع خلا قانون این مهلت را تعیین کرده است: «مهلت حق اعتراض از تاریخ اعلام، سه ماه تعیین می گردد. در صورت عدم دسترسی یا استنکاف مالک از دریافت نظریه، بایستی طی دو دو نوبت به فاصله ۱ روز نظریه مذکور در روزنامه کثیرالانتشار آگهی شود و تا سه ماه از تاریخ آخرین آگهی، مدعیان می توانند اعتراض خود را به دادگاه تسلیم نمایند… .»

در صورت انقضای مهلت سه ماهه از تاریخ آخرین آگهی و تقدیم دادخواست و اعتراض دادگاه، نظریه تشخیص قطعیت یافته و لازم الاجرا می شود. لذا چنان چه در خارج از مهلت مقرر قانونی، اعتراض به دادگاه تقدیم شده باشد به دلیل خارج از موعد بودن اعتراض و قطعیت نظریه، دعوا قابل رد است.

مرجع صالح جهت اعتراض

ماده ۱۲ قانون زمین شهری در رابطه با مرجع قانونی صالح برای اعتراض، بیان میدارد: «…این تشخیص قابل اعتراض در دادگاه صالحه می باشد.» منظور از دادگاه صالحه در ماده مذکور، دادگاه عمومی حقوقی است.

در خصوص قابلیت فرجام خواهی از این نظریه دیوان عالی کشور اظهار نموده است که : «جمله ذیل ماده ۱۲ قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶ مبنی بر قطعیت حکم دادگاه، با توجه به رویه قانون گذاری قوه مقننه در جهت در جهت اعمال موازین اسلامی مشعر بر این معنی است که آرای دادگاه های عمومی حقوقی موضوع ماده ۱۲ قانون اراضی شهری قابل رسیدگی فرجامی به نحو مذکور در قانون آیین دادرسی مدنی نمی باشد.»

نحوه اعتراض

اعتراض به نظریه کمیسیون ماده ۱۲قانون زمین شهری توسط وکیل ملکی یا وکیل متخصص کمیسیون ماده ۱۲قانون زمین شهری پس از مشاوره حقوقی قابل انجام است .

اعتراض به نظریه تشخیص نوعیت زمین موضوع ماده ۱۲ قانون زمین شهری، همانند سایر دعاوی حقوقی است یعنی ابتدا می بایست دادخواست تنظیم نمود و به همراه آن تصویر مصدق اسناد و مالکیت به عنوان دلیل مالکیت خواهان دعوی به مرجع قضایی تقدیم کرد.

هم چنین در صورتی که قبل از طرح دعوی، مبادرت به تامین دلیل یا اقدام به جلب نظر کارشناس یا … شده باشد ضمن درج این مطالب در دادخواست باید به دادخواست تقدیمی ضمیمه شود.

طرفین دعوا

با توجه به اطلاق و عموم ماده ۱۲ قانون زمین شهری و مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام به نظر می رسد که کلیه اشخاص اعم از مالک و نماینده قانونی آن ها حق اعتراض داشته باشند.

خوانده دعاوی مذکور،وزارت مسکن و شهرسازی است لذا دعاوی به طرفیت این نهاد برای اعتراض به تشخیص کمیسیون مورد بحث و تقاضای ابطال نظریه مطرح می گردد.

هزینه دادرسی

دعوای اعتراض به نظریه کمیسیون ماده ۱۲، یک دعوای غیر مالی محسوب می شود. از این رو، به موجب قانون وصول برخی از درآمد های دولت و مصرف آن در موارد معین، هزینه دادرسی به میزانی مشخص می باشد. رسیدگی به دعوای اعتراض به نظریه کمیسیون ماده ۱۲ خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی خواهد بود. در رابطه با امکان تجدیدنظر از رای دادگاه در رسیدگی به تشخیص وزارت مسکن، قانون آیین دادرسی مدنی حاکم است. اعتراض به آرای کمیسیون مذکور خارج از صلاحیت دیوان عدالت اداری است.

آثار اعتراض

به موجب تبصره ۱ ماده ۱۲ قانون زمین شهری : «…اعتراض به تشخیص وزارت مسکن و شهرسازی، مانع از اجرای مواد این قانون نمی گردد.»

در صورتی که به تشخیص وزارت مسکن و شهرسازی زمینی موات اعلام شود: «ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند که به درخواست وزارت مسکن و شهرسازی اسناد آن ها (زمین های موات) را به نام دولت صادر نمایند…». آیین نامه اجرایی قانون مذکور بیان نموده است:

«چنان چه زمینی که موات اعلام شده دارای اعتراضی به تشخیص وزارت مسکن و شهرسازی در خصوص نوع زمین یا اعتراض به ثبت یا حدود یا سایر اعتراضات قانونی در مراجع ذی صلاح یا تعارض ثبتی باشد یا در رهن و وثیقه و بازداشت بوده یا حق اعیانی و حق ریشه و کشت برای دیگران در آن قید شده باشد، ادارات ثبت مکلف به صدور سند آزاد و بدون قیدبازداشت یا وثیقه و رهن و سایر قیود یاد شده به نام دولت به نمایندگی مرجع قانونی درخواست کننده سند می باشند.»

با اوصاف مذکور، به صرف موات تشخیص دادن زمین از سوی وزارت مسکن و شهرسازی ادارات ثبت مکلف به صدور سند به نام دولت می باشند و اعتراض به نظریه نیز مانع از این اقدام نیست.