دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز : صورتی که ملکی غیر قابل افراز ( تقسیم بندی ) تشخیص داده شود .مالک متقاضی می تواند با استناد به این گواهی ( عدم افراز ملک ) درخواست خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه ارائه دهند ( ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع ) در این حالت دادگاه دستور فروش ملک مشاع را می دهد و مبلغی که پس از فروش ملک حاصل می شود پس از کسر هزینهای عملیات اجرایی بین شرکا نسبت به سهم آنها تقسیم می شود ( ماده ۱۰ آیین نامه ی قانون افراز و فروش املاک ) .
موضوع : دستور فروش ملک مشاعی
مال مشاع : مالی که میان یک یا چند نفر مشترک است
افراز : قابلیت تقسیم ملک مشاع میان مالکان آن
مواردی که دادگاه دستور فروش اموال مشاع را صادر میکند.
- دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز :
صورتی که ملکی غیر قابل افراز ( تقسیم بندی ) تشخیص داده شود .مالک متقاضی می تواند با استناد به این گواهی ( عدم افراز ملک ) درخواست خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه ارائه دهند ( ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع ) در این حالت دادگاه دستور فروش ملک مشاع را می دهد و مبلغی که پس از فروش ملک حاصل می شود پس از کسر هزینهای عملیات اجرایی بین شرکا نسبت به سهم آنها تقسیم می شود ( ماده ۱۰ آیین نامه ی قانون افراز و فروش املاک ) .
- دستور فروش ملک مشاع که قابل افراز می باشد.
در مورد اموال مشاع قابل افراز ، یا شرکا با توافق یکدیگر به مشارکت خود پایان می دهند و یا تنها یکی از آنها قصد فروش سهم خود را دارد .
در این صورت یا این امر با توافق شرکا صورت می پذیر یا اینکه شخص به دادگاه مراجعه میکند و اقدام به ارائه دادخواست برای دستور فروش ملک مشاع می کند .
در حالتی که ملک قابل افراز باشد یک کارشناس از طرف اداره ثبت برای برسی قابل تقسیم بودن ملک به محل ملک رفته و این موضوع را تایید می کند و پس از آن اقدام به تقسیم بندی و فروش ملک می کنند .
اعتراض به دستور فروش ملک مشاعی
دستور فروش ملک مشاعی ماهیت دستوری دارد و حکم محسوب نمی شود و تجدیدنظر خواهی و واخواهی و اعاده دادرسی نسبت به آن مبنای قانونی نداشته و امکان تجدیدنظر خواهی از آن وجود ندارد . رای دادگاه در این باره حکم نیست تا از اعبار امر مختومه برخوردار باشد به همین دلیل است که خوانده نمیتواند به آن اعتراض کند و اگر خواهان به نتیجه مورد نظر خود نرسید می تواند دادخواست خود را مجددا طرح کند .
نحوه تنظیم دادخواست دستور فروش ملک مشاع
تنظیم این دادخواست از طریق دفاتر خدمات قضایی امکان پذیر است و مداک لازم برای ارائه این دادخواست عبارت اند از :
- کپی سند مالکیت ملک مشاع
- کپی تصمیم واحد ثبتی مبنی بر غیر قابل افراز بودن ملک مشاعی که همان گواهی عدم افراز می باشد
- گواهی قطعیت واحد ثبتی محل یا عدم وصول اعتراض به آن در مهلت مقرر قانونی
- در صورتی که ملک مشاعی ورثه ای باشد کپی گواهی انحصار وراثت مورد نیاز می باشد
مزایده ملک مشاع
دادگاه پس از دستور فروش اموال مشاع ، دادنامه را به اجرای احکام صادر می کند و در اجرای احکام پرونده تشکیل می شود و در مرحله بعد کارشناس ملک را قیمت گزاری می کند که البته این تعیین قیمت توسط شرکای اموال مشاع قابل اعتراض است و در صورت عدم اعتراض آنها آگهی مزایده توسط اجرای احکام منتشر می شود . هر یک از شرکا نیز میتوانند در مزایده شرکت کنند و ملک مورد نظر را خریداری کنند .
دستور فروش ملک توقیفی
اگر ملک مشاع توسط طلبکاران توقیف شده باشد دادگاه نمی تواند دستور فروش آن را صادر نمیکند.
صدور دستور فروش ملک مشاعی چه مدت طول می کشد ؟
به طور میانگین می توان گفت بین ۲ ماه تا ۶ ماه زمان بر است که یک ملک مشاع به فروش برسد البته از زمان ارائه دادخواست تا صدور دستور فروش عومل مختلفی در این باره می توانند تعین کننده باشند .
آیا امکان ابطال دستور فروش مال مشاع و جلو گیری از فروش آن ملک وجود دارد ؟
بله ، زمانی که تشریفات قانونی رعایت نشده باشد. مانند زمانی که ملکی در توقیف است امکان فروش آن وجود ندارد ویا شخص ثالثی به فروش ملک اعتراض داشته باشد
آیا امکان افراز املاک با سند عادی ( قولنامه ای ) وجود دارد ؟
مطابق ماده یک قانون افراز و فروش املاک ، افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا‌چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز می‌نماید.
به عبارت دیگر صدور دستور فروش املاکی که به واسطه واحد ثبتی غیر قابل افراز شناخته شده است منوط به مالکیت رسمی متقاضی فروش می باشد .
متن رای دادگاه دستور فروش ملک مشاع
در خصوص دعوای آقای منصور ……… به طرفیت خواندگان به خواسته صدور دستور فروش ملک مشاع ، هر چند خواندگان هیچ کدام در دادگاه حاضر نشده و در قبال دعوا ایراد و دفاعی نکرده اند و صرف نظر از این که برای تقاضای دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز متقاضی باید ابتدائاً تقاضای افراز از واحد ثبتی محل به عمل آورد و پس از آن چنانچه تصمیم واحد ثبتی به غیر قابل افراز بودن ملک باشد بعد از قطعی شدن تصمیم از دادگاه درخواست صدور دستور فروش کند چون دادخواست به صورت اقامه دعوا مطرح شده است نظر به اینکه املاک موضوع دعوا در مالکیت رسمی هیچکدام از طرفین نیست تا زمانی که سند مالکیت رسمی به نام مالکین مشاعی صادر نشود دعوا قابل استماع نمی باشد و قرار عدم استماع آن صادر می شود.این قرار ظرف ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدید نظرخواهی در دادگاه تجدید نظر استان تهران می باشد .