اخذ شفعه

یکی از مسئله های مهم حقوق مدنی بحث شفعه است. جهت پیروز شدن در پرونده های اخذ به شفعه می توانید با شماره ۰۹۱۲۸۳۹۴۴۸۳ تماس حاصل فرمائید تا مشاوره رایگان با وکیل پایه یک دادگستری داشته باشید .

اخذ شفعه

ماده قانونی :

به تعریف ماده ۸۰۸ قانون مدنی :« هرگاه مال غیر منقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصهٔ (سهم) خود را به قصد بیع (فروش) به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند » .

در این صورت بحث اخذ شفعه از موارد مهم فقه و حقوق مدنی است .

از آنجایی که شفعه نوعی حق برای دارنده آن محسوب میشود مبحث چگونگی ماهیت این حق و غیر قابل انتقال بودن آن به غیر از مطالب جالب توجه است و اینکه شفعه و حق ناشی از آن ماهیت مالی دارد و در بحث اموال قرار میگیرد.

در نتیجه آنچه در زمینه اموال مورد گفتگو قرار میگیرد در اینجا نیز مورد توجه است .

شفعه از جمله حقوق مالی است که از روی اجبار و اختیار قابل انتقال به غیر است . ولی در محدوده انتقالات ارادی با نوعی محدودیت روبرو هستیم و آن نیز این است که چون حق شفعه وابسته به اصل ملکیت مال غیر منقول است .

 به صورت تبعی منتقل میشود و میتوان آن را به طور مجزا و مستقل به دیگری منتقل نمود و همین مبحث آن را از سایر حقوق مالی جدا میسازد .

 

نقل وانتقال حق شفعه :

بحث مورد نظر ما موضوع چگونگی نقل و انتقال حق شفعه به این حق مالی است یا غیرمالی و سپس اینکه آیا به طور اجباری هم به دقت مورد کنکاش قرار گرفته است .

عمدتا مبتنی بر قاعده لا ضرر است بنابراین بدیهی است آنچه میتواند اصل مشروعیت آن را اثبات نماید نص بنای عقلا « بنای عقلا » و « عرف » است .

در نتیجه می توان گفت جعل ماهیت حقوقی انتقال شفعه برای جبران ضرر ناشی از شرکت و همچنین برای جبران ضرر ناشی از تقسیم است و نه جلب منفعت .

 انتقال شفعه در خصوص مال مشاع :

از نظر فقهی در مال مشاع پس از تقسیم هر یک از شرکا مالک مستقل سهم خود خواهد بود و هر تصرفی که بخواهد می نماید و به حصه دیگران حقی ندارد .

عدم افراز سهم : از شرایط ثبوت شفعه آن است که شراکت به گونه مشاع باشد بنابراین شریکی که سهمش از زمین و مانند آن تعیین و تفکیک شده حق شفعه ندارد .

مگر خانه که در صورت داشتن راه مشترک چنانچه ،شریک سهم مفروز خود را همراه سهم مشترک خویش از راه به دیگری بفروشد برای شریک وی حق شفعه ثابت میگردد؛

 لیکن در اینکه اشتراک در آب مانند چاه نیز حکم اشتراک در راه را دارد یا نه و نیز در الحاق باغ و زمین به خانه اختلاف است .

هرگاه ملک غیر مشمول شفعه مثلا زمین قسمت شده همراه ملک مشمول شفعه چون زمین قسمت نشده فروخته شود حق شفعه تنها در ملک مشمول شفعه جاری است و نه تمامی مورد معامله .

لازم است تقسیم مال مشاع به تراضی انجام شود زیرا اعتبار خود را از قرارداد میگیرد و در مواردی که تقسیم نتیجه حکم دادگاه باشد در حدود مفاد حکم از اعتبار امر مختوم برخوردار است .

ماده ۵۵۹ قانون مدنی نیز تصریح میکند :«تقسیم بعد از آنکه صحیحاً واقع شد لازم است و هیچ یک از شرکا نمی تواند بدون رضای دیگران از آن رجوع کند »

بعضی از فقهای امامیه حق شفعه را در موردی که شریک بعض از حصه خود را انتقال میدهد نیز موجود می دانند در صورتی که شریک قسمتی از سهم خود را به کسی بفروشد.

و سپس قسمت دیگر را به قصد بیع به همان کس واگذار نماید شریک دیگر میتواند نسبت به هر دو قسمت اخذ به شفعه نماید زیرا با فروش و انتقال قسمت اول حق اخذ به شفعه برای شریک به وجود می آید و عدم اعمال آن تا فروش قسمت دیگر موجب سقوط حق شفعه نمی گردد .

از ماده ۸۰۸ قانون مدنی نیز چنین استنباط میگردد که :« حق اخذ به شفعه برای شریک در صورتی ایجاد میشود که شریک دیگر تمامی حصه خود را به شخص ثالث انتقال دهد و اگر نه چنانچه بعضی از سهم خود را واگذار نماید چنین حقی به وجود نمی آید ».

وضعیت انتقال شفعه در خصوص شرکا :

از شرایط شفعه شرط بر مشاع بودن دو شریک است نه بیشتر گرچه در این مورد اختلاف نظر است در این مورد مذهب حنفی

کلی هر مالکی میتواند در ملک خود هر نوع تصرفی را به انجام برساند و ملک یاد شده را به شخص یا اشخاص مورد نظر منتقل کند مگر آن که قانون منع نموده باشد که در اینجا منع قانونی نیز وجود ندارد .

تصرفات مادی را میتوان به دو دسته تقسیم کرد :

تصرفات مادی بدون اذن سایر شرکا در مال مشاع در مورد تصرفات مادی تنها به اذن سایر شرکا مجاز می شود و انتفاع و تصرف در مال مشاع بی اذن شریک ممنوع است.

به طوری که مالک مشاع بدون اذن شریکان حق تصرف مادی که مستلزم تصرف در سهم دیگران است را ندارد و شریک متخلف در حکم غاصب است .

تصرفات مادی با اذن شفیع در این نوع تصرف چون با اذن صورت گرفته اشکالی به نظر نمی رسد .

در تصرفات مادی بدون اذن سایر شرکا شفیع ملک مشاع هر چند سهم ناچیزی از آن ملک را در اختیار داشته باشد برای تصرفات مادی خود باید از دیگر شرکا اذن بگیرد و شرکای دیگر در صورت تصرف شریک میتوانند مانع او شوند.

این تحلیل را قانون مدنی پذیرفته و آن را در ماده ۵۸۲ ق.م اینطور شرح داده است که :« شریکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن تصرف در اموال شرکت نماید ضامن است بیان داشته »

 و در ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی نیز آمده است « در مواردی که حکم خلعید علیه متصرف ملک مشاع به نفع قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد از تمام ملک خلعید میشود اما تصرف محکوم له در ملک خلعید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است ؛ ولی در صورت مأذون بودن اقدامش قانونی میباشد ».

اما شرکا میتوانند هر وقت بخواهند از اذن خود رجوع کنند و بعد از آن دیگر تصرف شریک مأذون غیر قانونی خواهد بود مگر آنکه اذن یا اسقاط حق رجوع در ضمن عقد لازمی درج شده باشد .

دکتر امامی : شفعه در زمرۀ حقوق مالی شریک است و در امکان اسقاط آن تردید نباید کرد.

شریک می تواند از این امتیاز بگذرد و به سهم خود قانع شود ماده ۸۲۲ قانون مدنی در مقام تأیید همین قاعده اعلام میکند حق شفعه قابل اسقاط است و اسقاط آن به هر چیزی که دلالت بر صرف نظر کردن از حق مزبور نماید واقع میشود .

انتقال شفعه به شخص ثالث :

از شرایط ایجاد حق شفعه وجود شخص ثالث است. در اجرای حق شفعه فقها فرموده اند وقتی یکی از دو شریک معامله کرد این حق فورا برای شریک مقابل پیش می آید .

 یعنی تا معامله با فرد ثالث صورت نگرفته هنوز حقی موجود نیست که بتوان اجرایی کرد و تا هنگامی که معامله ای با فرد ثالث صورت نگرفته اگر یکی از دو شریک فوت کردند هنوز حقی موجود نشده که به ورثه منتقل شود .

ابن زهرا حلبی شروط استحقاق شفعه را چنین بیان کرده است: عقد باید اقامه شود که به موجب آن مال به خریدار منتقل شود و در ادامه پس از روشن شدن شرایط اعطای حق شفعه، شرط می‌شود: «عقد پیش ‌بیع نیست، زیرا بدون پیش‌بیع شرط است. اختلاف است و اگر هبه یا صدقه یا جهیزیه زن یا مانند آن فروخته نشود که دلیل بر اجماع فرقه است، ارزشی ندارد»

نقل شفعه در خصوص حقوق مالی و عینی بودن حق :

نقل شفعه در خصوص حقوق مالی حق مالی آن است که متعلق مال باشد مانند حق تحجیر و حق غیر مالی حقی است که ارزش اقتصادی ندارد مانند حق زوجیت حق ابوت و بنوت .

حق مالی وسیله تملک و تحصیل مال است و شفیع نیز به این اعتبار که صاحب حق است میتواند از آن بگذرد یا در برابر گرفتن امتیازی با خریدار صلح کند .

با این وجود با توجه به مالی بودن حق شفعه این حق قابل انتقال نیست و به طور معمول حقوق مالی قابل انتقال به دیگران است و ارزش آن را همین دادوستد معین میکند .

 در حالی که استفاده از حق شفعه ویژه شریک است و او نمی تواند آن را به رایگان و یا در برابر مبلغی به دیگران واگذار کند و علاوه بر این شفعه وسیله رفع ضرر است نه جلب منفعت .

با این توضیح که اگر شخص بخواهد حق شفعه خود را به دیگری بفروشد چون خریدار شرکتی در ملک ندارد امکان اجرای حق را نمی یابد لذا حق شفعه بدین صورت قابلیت انتقال به دیگران را ندارد .

قانونگذار نیز این حق را به کسی داده است که در حین بیع شریک بایع بوده است و هر گاه شخص انتقال گیرنده در زمان بیع هیچ سمتی را دارا نباشد حق شفعه به او منتقل نمی شود .

در ضمن جهل یا آگاهی شفیع به وجود حق شفعه برای او و نیز تصریح به انتقال حق شفعه یا عدم آن تأثیری ندارد؛ زیرا حق شفعه بر خلاف قاعده میباشد و ماده ۸۰۸ قانون مدنی فقط آن را به شریک داده است .

همچنین استثنایی بودن تملک قهری نیز به این تمایل قوت بیشتری میبخشد زیرا باید حکم شفعه را به گونه ای تفسیر کرد که تنها شامل مصرحات شود و توسعه نیابد .

قانون مدنی ایران در ماده ۸۲۳ انتقال حق شفعه را جایز دانسته است حق شفعه بعد از موت شفیع به وارث یا وراث او منتقل می شود .

نقل شفعه در خصوص حقوق عینی :

دکتر امامی شفعه را در حکم حق عینی میداند :

از نظر تحلیلی حق شفعه را نمیتوان از حقوق عینی مانند حق وثیقه در رهن و یا حق در مال بازداشت شده به وسیله قرار تأمین و اجرائیات دادگاه و ثبت اسناد دانست، زیرا حقوق مزبور فعلیت دارد .

 ولی حق شفیع هنوز فعلیت پیدا ننموده است و چنانکه از مواد ۸۰۸ و ۸۱۶ معلوم میشود حق مزبور مانند حق اولویت در تملک به شمار میرود که آثار حق عینی را دارا است.

به عبارت دیگر حق شفعه منشأ حق تملک به وسیله شفیع می باشد .

و عقیده دارد حق عینی تبعی است و مدیون میتواند با پرداخت اصل دین آن را از بین ببرد و سقوط دین به ابراء و تهاتر و دلیل دیگر نیز حق عینی را ساقط میکند ؛

در حالی که حق شفعه اصیل است و تابع هیچ تعهدی نیست .

ولی تردید درباره ی فعلیت نداشتن حق عینی در شفعه ناشی از این گمان است که حق عینی باید حاوی مالکیت یا یکی از شاخه های آن حق انتفاع و ارتفاق باشد .

و از این دیدگاه باید اصلاح شود که حق شفعه در حدود مفاد خود امکان تملک قهری فعلیت دارد .

 ولی مقدمه و وسیله تحصیل مالکیت است و این امر از وصف عینی آن نمی کاهد چنانکه حق تحجیر و رهن را در زمره حقوق عینی میآورند هر چند که صاحب حق هیچ مالکیتی بر موضوع آن ندارد .

توانایی پرداخت ثمن :

شفیع باید بالفعل توانایی پرداخت ثمن را داشته باشد بنابراین در صورت ناتوانی وی از پرداخت ثمن به مشتری و یا طفره رفتن و تأخیر در پرداخت آن حق شفعه اش باطل می شود .

مگر آن که خریدار راضی شود صبر کن تا پرداخت کند .

چنانچه شفیع مدعی باشد ثمن در اختیار او است، لیکن فعلاً نزدش حاضر نیست سه روز به او مهلت داده میشود و اگر بگوید در شهری دیگر است تا زمان دستیابی به آن هر چند بیش از سه روز طول بکشد  .

به وی مهلت داده میشود به شرط آن که در زمان متعارف اقدام کند .

سایت ADL.COM

حق شفعه با ناتوانی از پرداخت ثمن :

در ادامه ماده ۸۰۸ قانون مدنی که میگوید :« شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند چنین استفاده میشود که شرط دیگر اعمال حق ۱ شفعه و اخذ آن این است

که شریک قادر به پرداخت ثمن باشد و د در صورت عجز از پرداخت حقوق او ساقط می گردد » .

از قانون مدنی در تفصیل مسئله بیش از این نمیتوان استفاده کرد ولی در کتب فقهی اصولی را مطرح ساخته اند که همگی از متن حدیث ذیل مستفاد می گردد .

على بن مهزیار میگوید که از حضرت باقر (ع) سؤال کردم . درباره شخصی که شفعه زمینی را درخواست کرده .

و به دنبال  تهیه ثمن رفته است ولی نتوانسته ثمن آن را تهیه نماید آیا شریک صاحب در صورتی که بخواهد مال خویش را بفروشد چه باید بکند؟

آیا میتواند بفروشد یا باید صبر کند تا شریک او شفیع بیاید تا ثمن را پرداخت نماید

 و یا اگر نتوانست آن گاه به فروش برساند؟

 حضرت باقر (ع) پاسخ فرمود اگر در همان شهر به دنبال تهیه ثمن میگردد به او سه روز مهلت میدهند .

در صورت پرداخت ثمن در اختیار او قرار میگردد و گرنه صاحب زمین مال و خویش را به هر کس که خواست میتواند بفروشد و حق شفعه ساقط میگردد .

 ولی اگر شفیع برای تهیه ثمن محتاج است که مالی را از بلد دیگر حمل کند برای جهت استمهال نماید .

 در این صورت به مقدار رفت و برگشت حمل مال مزبور به اضافه سه روز به وی مهلت میدهند اگر پرداخت کرد مال به وی تحویل والا حق شفعه وی ساقط می گردد .

مشهور فقهای امامیه به استناد به حدیث فوق گفته اند در صورتی که شفیع از مشتری استمهال نماید .

مشتری موظف است طبق تفصیلی که در روایت آمده است به وی مهلت دهد و پس از انقضای مهلت مقرره و عدم پرداخت ثمن حق شفعه او ساقط می گردد .

آثار اقاله حق شفعه :

به نظر میرسد گذشته از موضوع اسقاط حق شفعه در مورد فوق مستنبط از ادله و نصوص شفعه سقوط حق در هر دو مورد است زیرا ادله مزبور دلالت بر لزوم مالکیت شفیع تا هنگام اخذ به شفعه را دارد .

 به عبارت دیگر (شریک) حق اخذ به شفعه دارد و شریک کسی است که در هنگام اخذ مالک حصه مشترک باشد و چنانچه قبل از اخذ مبادرت به فروش نموده باشد دیگر بر او صدق شریک نخواهد کرد و لذا اخذ به شفعه نمی تواند بنماید .

اگر چنانچه حکمت جعل شفعه دفع ضرر باشد در چنین صورتی است که با سلب مالکیت از شریک ضرر منتقی موردی ندارد .

همچنین اصل استصحاب هم قابل جریان نمی باشد زیرا که از شرایط جریان استصحاب بقای موضوع است .

در حالی که در ما نحن فیه موضوع (شریک) عوض شده و لذا نمی توان حکم سابق وجود حق شفعه را استصحاب نمود .

با توجه به مطالب ذکر شده معلوم میگردد که به هیچ وجه علم و جهل دخالتی در مسئله ندارد و نمیتوان تفصیلی را که دسته اول از فقها قائل شده اند پذیرفت .

پس باید گفت ظاهر در سقوط آن است در صورت علم و جهل هر دو چنانکه مذهب علامه چنین است به جهت آنکه بقای ملک جزء سبب است پس سبب اخذ مرکب است .

 از ملک و بقای آن و حدیث شریفه «لا شفعه الا لشریک غیر مقاسم چون مشتق حقیقت و متلبس به مبدأ است و بر این صدق نمی کند در این حال شریک غیر مقاسم و جهل و علم او را در احکام وضعی مدخلیتی نیست ».

رویه حقوقی نقل و انتقال شفعه :

حق شفعه دارای حق تعقب است به دلیل اجرای حق؛ در موردی که از طرف خریدار تملک میشود برای تحقق آن باید ملکیت همه انتقال گیرندگان از آغاز باطل شود و به خریدار بازگردد .

حق شفعه حاوی حق تقدم است طلبکاران انتقال دهنده یا انتقال گیرنده ورشکسته نمیتوانند مانع اخذ به شفعه شریک شوند .

و حقی که با نخستین فروش سهم برای شفیع ایجاد می شود بر حقوق همه طلبکاران و حتی صاحبان حقوق عینی آینده رجحان دارد .

امامی بیان میدارد شفعه در زمره حقوق مالی شریک است و در امکان اسقاط آن تردید نباید کرد.

 شریک می تواند از این امتیاز بگذرد و به سهم خود قانع شود.

 ماده ۸۲۲ قانون مدنی در مقام تأیید همین قاعده می گوید :« حق شفعه قابل اسقاط است و اسقاط آن به هر چیزی که دلالت بر صرف نظر کردن از حق مزبور نماید واقع میشود» .

انتقال حق شفعه در اموال غیر منقول :

در ایجاد حق شفعه مال مورد نظر باید بین دو شریک مشاع باشد با توجه به ماده ۵۷۱ ق.م که :« شرکت را اجتماع حقوق مالکین متعدد درشی واحد به نحوه اشاعه بیان نموده .

این تصور را می رساند که اشاعه فقط در مورد عین مصداق دارد در صورتی که اشاعه در منفعت و اشاعه در دین یا طلب نیز مصداق دارد ».

مانند مورد اجاره که در اثر فوت مستأجر به ورثه منتقل شده باشد یا چند نفر خانه ای را با هم اجاره کنند.

 و اشاعه در طلب زمانی است که طلبکار فوت میکند و طلب او از مدیون به وراث او منتقل میشود و تمام ورثه به میزان سهمشان به نحوه اشاعه شریک هستند .

ولی حق شفعه فقط در عین غیر منقول خواهد بود نه هر مال مشاع .

برای مشاوره حقوقی ، حضوری رایگان کافیست با شماره ۰۹۱۲ ۸۳ ۹۴۴ ۸۳ تماس حاصل کنید

نقل و انتقال شفعه با توجه به اشاعه :

اشاعه ارادی این اشاعه تنها با قصد و اراده مالک به وجود می آید که میتوان ضمن انعقاد عقدی از عقود معین باشد.

مثل این که چند نفر با هم محلی را اجاره کنند یا در عمل بنا به دلایلی اشاعه را به وجود آورند مثل این که اموال هم جنس خود را با هم مخلوط کرده و با هم شریک شوند .

اشاعه قهری در آن اراده مالک یا مالکان نقشی ندارد بلکه قهراً حاصل میشود به این صورت که شخصی فوت کند و مالکیت اموال متوفی به صورت مشاع به ورثه او منتقل میشود .

 و یا یک حادثه مثل باد که محصول برداشت شده دو کشاورز همسایه را با هم مخلوط کند نیز موجب تحقق اشاعه است .

در حقیقت در اشاعه قهری واقعه ای موجب تحقق این نوع اشاعه است در هر دو صورت هر یک از شرکا به نسبت سهم خود در نفع یا ضرر سهیم اند .

و هر یک از آنان می توانند بدون رضایت شریک یا شرکای دیگر به نسبت سهم خود هرگونه تصرف حقوقی از قبیل فروش – صلح – وقف هبه ….. نماید .