تخلیه در شورای حل اختلاف

تخلیه در شورای حل اختلاف به رسیدگی به درخواست مالک برای بیرون‌کردن مستأجر از ملک، در چارچوب قانون، بدون نیاز به طرح دعوا در دادگاه گفته می‌شود. جهت رزرو وقت مشاوره با شماره ۰۹۱۲۸۳۹۴۴۸۳ تماس حاصل فرمائید.

اجاره‌نامه درواقع یک قرارداد موقت بوده که یکی از شرایط اصلی آن، داشتن مدت‌زمان مشخص است. اگر بعد از به پایان رسیدن مدت‌زمان قرارداد مستأجر اجاره‌نامه را تمدید نکند صاحب‌خانه می‌تواند برای دریافت دستور تخلیه اقدام کند. در این شرایط لازم است دستور تخلیه یا حکم تخلیه از شورای حل اختلاف توسط وکیل شورای حل اختلاف اخذ گردد .

آشنایی با دستور تخلیه مستأجر

در سال ۱۳۷۶ قانونی برای ایجاد رابطه بین صاحب‌خانه و مستأجر تنظیم گردید. این قانون یک سری شرایط را برای عقد قرارداد اجاره خانه تعریف کرد که از جمله این شرایط می‌توان به داشتن مدت‌زمان مشخص، تنظیم شدن در دو نسخه مجزا، دارابودن امضای طرفین و دو عدد شاهد اشاره کرد. درصورتی‌که در زمان پایان یافتن مهلت اجاره دعوایی بین صاحب‌خانه و مستأجر پیش بیاید و شرایط فوق در آن ذکر شده باشد، صاحب‌خانه می‌تواند برای گرفتن دستور تخلیه به شورای حل اختلاف مراجعه کند.

در این حالت، پس از دریافت دستور تخلیه مستأجر زمانی تحت عنوان مهلت اجرای دستور تخلیه دارد و باید خانه را خالی کند. البته باید اشاره کرد که مراجعه به شورای حل اختلاف جهت گرفتن دستور تخلیه در صورتی امکان‌پذیر است که ملک مسکونی باشد. اگر ملک تجاری و یا مستأجر یکی از نهادهای دولتی و یا سازمانی بود، صاحب‌خانه برای دریافت دستور تخلیه باید به دادگاه حقوقی در نزدیک‌ترین محل قرارگیری ملک مراجعه کند.

تلفن : ۰۹۱۲۸۳۹۴۴۸۳

همین الان با ما تماس بگیرید!

🌟ما حوصله داریم!

بعد از اجرای دستور تخلیه مستأجر باید ملک را دراسرع‌وقت خالی کند.

برای دریافت دستور تخلیه چه شرایطی نیاز است؟

برای اینکه دستور تخلیه ملک صادر شود، باید شرایط زیر برقرار شده باشد:

• اجاره‌نامه شروط ذکر شده را دارا باشد: دارای مدت باشد، در دو نسخه تنظیم شده باشد، طرفین و دو شاهد آن را امضا کرده باشند.
• مدت‌زمان اجاره‌نامه به پایان رسیده باشد.
• مستأجر حداقل ۳ ماه کرایه خانه را پرداخت نکرده باشد.
• در اجاره‌نامه ذکر شده باشد که ملک به غیر داده نشود و مستأجر این عمل را مرتکب شده باشد.
• مستأجر از ملک موردنظر استفاده نامشروعی کرده باشد.

بعد از اینکه تمامی این شروط برقرار بود، صاحب ملک می‌تواند برای دریافت دستور تخلیه به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه کند.

دریافت دستور تخلیه نیازمند شرایط مختلفی است.

اجرای دستور تخلیه به شکلی صورت می‌گیرد؟

نکته اولی که باید بدانید آن است که اجرایی کردن دستور تخلیه به صدور برگه اجرائیه نیازی ندارد و در مدت کوتاهی پس از اینکه صاحب‌خانه درخواست دستور تخلیه کرد، این دستور صادر می‌گردد. این مدت نهایتاً تا یک هفته پس از تقاضای صاحب‌خانه صادر طول می‌کشد. بعد از اینکه دستور از طرف شورای حل اختلاف، و یا دادگاه، صادر شد، به مستأجر ظرف ۲۴ ساعت اطلاع‌رسانی می‌شود. شایان‌ذکر است که مستأجر نمی‌تواند به دستور تخلیه صادر شده، اعتراض کند.

بعد از گذشت این ۲۴ ساعت و ابلاغ شدن دستور تخلیه به مستأجر، ۳ روز تحت عنوان مهلت اجرای دستور تخلیه داده می‌شود. البته این دستور زمانی اجرا می‌گردد که مستأجر پول پیش خود را از سمت صاحب‌خانه دریافت کرده باشد. اما زمانی که دستور تخلیه ملک که توسط شورا یا دادگاه صادر شد، بعد از گذشت ۴۸ ساعت از ابلاغ به مستأجر، تنها ۳ روز برای تخلیه کردن ملک فرصت باقی است. در این میان اگر که صاحب‌خانه ادعا کند که مستأجر به ملک او خسارتی وارد کرده است، باید این موضوع در شورای حل اختلاف مطرح شود.

مستأجر ۳ روز مهلت برای اجرای دستور تخلیه دارد.

آیا امکان توقف دستور تخلیه وجود دارد؟

همان گونه که پیش‌تر توضیح دادیم، دستور اجرای تخلیه در شورای حل اختلاف  باید فوراً اجرا شود. مستأجر تنها ۳ روز تحت عنوان مهلت اجرای دستور زمان دارد تا ملک را تخلیه کرده و آن را به صاحب ملک برگرداند. البته در این میان شرایطی برای توقف دستور تخلیه وجود دارد. این شرایط عبارت‌اند از:

• مستأجر مدرکی مبنی‌بر تمدید اجاره‌نامه در دست داشته باشد.
• مستأجر ادعا کند که اسناد ارائه شده از سوی صاحب ملک، فاقد اصالت و صحت است.

درصورتی‌که هرکدام از این شرایط وجود داشته باشند، اجرای دستور تخلیه تا رسیدن به صحت این ماجرا، متوقف خواهد شد. البته با توجه به فوری بودن اجرای دستور تخلیه، مستأجر شاید آن‌چنان فرصتی برای موقف کردن دستور قبل از به پایان رسیدن مهلت اجرای دستور تخلیه نداشته باشد. در این صورت مستأجر باید اقدام به دادرسی فوری کرده تا بدون پرداختن به دادخواست، تمامی موارد و دلایل او مورد بررسی کامل قرار بگیرد.

می‌توان برای توقف دستور تخلیه اقدام کرد.

چه تفاوتی بین دستور تخلیه و حکم تخلیه وجود دارد؟

پیش‌ازاین در مورد رابطه بین صاحب ملک و مستأجر صحبت شد. اشاره شد که طبق شرایط قانون که در سال ۱۳۷۶ وضع گردید، باید در قرارداد اجاره، شرایطی وجود داشته باشد. درصورتی‌که رابطه بین مالک ملک و مستأجر دارای این شرایط باشد، برای خالی‌کردن ملک می‌توان از طریق دریافت دستور تخلیه اقدام نمود. اما بنا به هر دلیل، نتوان رابطه بین صاحب ملک و مستأجر را طبق شرایط قانون مشخص کرد، در این حالت باید حکم تخلیه دریافت شود. این اولین تفاوت بین حکم تخلیه و دستور تخلیه است.

تفاوت بعدی میان این دو مورد، آن است که دستور تخلیه دارای اجرای فوری است و همچنین به صدور اجرائیه نیز نیازی ندارد. این در حالی است که برای اجرایی شدن حکم تخلیه باید صدور اجرائیه وجود دارد و همین امر به مستأجر مهلت بیشتری برای اعتراض می‌دهد.

تخلیه ملک در روز اجرای حکم، اجباری است

نحوه اجرای حکم تخلیه به چه صورتی است؟

بعد از اینکه صدور اجرائیه انجام شد و حکم تخلیه صادر شد، به مستأجر ۲۰ روز زمان داده می‌شود تا به این حکم اعتراض کرده و درخواست تجدیدنظرخواهی کند. پس اولین تفاوت در اجرای حکم تخلیه با دستور تخلیه، مدت‌زمان آن است که مهلت اجرای دستور تخلیه بسیار کم‌تر از مهلت اجرای حکم تخلیه است.

اگر مستأجر در این مدت تجدیدنظرخواهی نکرد و یا اینکه تجدیدنظرخواهی او رد شد و بازهم حکم به نفع صاحب ملک اعلام شد، مالک باید مجدداً درخواست صدور اجرائیه کند و مستأجر ۱۰ روز زمان دارد تا باز به این حکم اعتراض کند. اگر بعد از پایان ۱۰ روز، بازهم مستأجر اعتراض نکرد و یا اعتراض او رد شد، حکم بدون هیچ شکی اجرا خواهد شد.

مزیت‌های طرح دستور تخلیه چیست؟

از مهم‌ترین مزیت‌هایی که صدور دستور تخلیه دارد می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• مهلت اجرای دستور تخلیه بسیار کم است و شما سریع می‌توانید آن را اجرایی کنید. این دستور ازآن‌رو که دستور مستقیم قاضی بوده بدون نیاز به برگزاری جلسات رسیدگی متعدد باید اجرا شود.
• مزیت دیگر آن که طرح شدن دستور تخلیه در شورای حل اختلاف است. رسیدگی در این مرکز بسیار سریع‌تر از رسیدگی آن در دادگاه است. حتی این امکان وجود دارد که با پادرمیانی اعضا شورا، مسئله در همان جا حل شود و خاتمه یابد.
• هزینه‌های دادرسی آن کمتر است. ازآن‌رو که هزینه دادرسی سایر پرونده‌های ملکی بر اساس قیمتی است که آن ملک در منطقه دارد، اجرای دستور تخلیه که تحت عنوان یک پرونده غیرمالی رسیدگی می‌گردد، هزینه‌های کمتری را شامل می‌شود.
• به کمک دستور تخلیه می‌توان اگر مستأجر شارژ معوقه و یا اجاره عقب‌افتاده‌ای داشته باشد، خسارات را از پول پیش او برداشت کرد.
• برای صدور دستور تخلیه، نیازی به حضور مستأجر نیست. اگر مدارک به‌صورت کامل ارائه شود، دستور تخلیه بدون مستأجر امکان‌پذیر است و مستأجر موظف است قبل از پایان مهلت اجرای دستور تخلیه، ملک را خالی کند.

برای صدور دستور تخلیه باید به شورای حل اختلاف مراجعه کرد

نتیجه‌گیری

طی قانونی که در سال ۱۳۷۶ وضع گردید، رابطه‌ای بین مستأجر و صاحب ملک برقرار شد که طبق آن باید بین طرفین یک سند تحت عنوان اجاره‌نامه به ثبت برسد. این سند باید دارای مدت‌زمان باشد، طرفین و دو شاهد آن را امضا کنند و در دو نسخه تنظیم شده باشد. درصورتی‌که بعد از اتمام مدت‌زمان، مستأجر از تخلیه ملک خودداری کرد، صاحب ملک می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف، نسبت به دریافت دستور تخلیه اقدام کند.

بعد از دریافت دستور تخلیه، مستأجر نهایتاً ۳ روز زمان تحت عنوان مهلت اجرای دستور تخلیه دارد و موظف است در آن مدت ملک را خالی کند. اگر شرایط بین مستأجر و صاحب‌خانه طبق شرایط قانون سال ۱۳۷۶ نبود، صاحب ملک باید از طریق دریافت حکم تخلیه نسبت به خالی‌کردن ملک خود، اقدام کند.

 

تلفن : ۰۹۱۲۸۳۹۴۴۸۳

همین الان با ما تماس بگیرید!

🌟ما حوصله داریم!

 

در حقوق، تخلیه به معنای خارج کردن یا الزام به خروج متصرف (اعم از مستأجر یا غاصب) از مال غیرمنقول، به‌ویژه ملک یا آپارتمان است.

 تعریف حقوقی تخلیه:

تخلیه، عملی است حقوقی که به موجب آن، شخصی که به طور قانونی یا غیرقانونی ملکی را در تصرف دارد، مکلف می‌شود آن را تحویل مالک یا ذی‌حق بدهد.

 انواع تخلیه در حقوق ایران:

۱. تخلیه به دلیل انقضای مدت اجاره
زمانی که مدت اجاره تمام شده و مستأجر ملک را تخلیه نمی‌کند.

۲. تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها
اگر مستأجر به تعهدات مالی خود (مثل پرداخت اجاره‌بها) عمل نکند، موجر می‌تواند درخواست تخلیه بدهد.

۳. تخلیه به علت پایان قراردادهای موقت (مثل قراردادهای عادی یا رسمی)
در این صورت، مالک پس از پایان قرارداد می‌تواند از طریق دادگاه یا شورای حل اختلاف اقدام کند.

۴. تخلیه ید (در مورد تصرف غیرقانونی)
زمانی‌ست که شخصی بدون قرارداد یا مجوز قانونی، ملکی را تصرف کرده است.

 مرجع رسیدگی به دعوای تخلیه:

شورای حل اختلاف : برای مواردی که ملک مسکونی باشد و خواسته، مالی نباشد یا تا سقف ۲۰ میلیون تومان باشد.
دادگاه حقوقی: برای موارد پیچیده‌تر یا با خواسته مالی بالا.

مهلت زمانی اجرای دستور تخلیه صادرشده از شورای حل اختلاف بستگی به شرایط و نوع حکم دارد، اما به طور کلی موارد زیر اعمال می‌شود:

۱. دستور تخلیه فوری (موقت – قرار تأمینی):

• در موارد فوریت (مثل تصرف عدوانی یا خطر تخریب مال غیر)، شورا ممکن است دستور تخلیه فوری صادر کند.

• معمولاً مهلت اجرا کوتاه‌مدت است (مثلاً ۲۴ تا ۷۲ ساعت پس از ابلاغ).

• اگر محکوم‌علیه اجرا نکند، اجبار به تخلیه از طریق کلانتری یا اجرای احکام ممکن است.

۲. دستور تخلیه پس از رسیدگی (حکم قطعی):

• اگر پس از رسیدگی کامل، حکم قطعی به نفع خواهان صادر شود، معمولاً ۱۰ تا ۳۰ روز فرصت اجرا داده می‌شود.

• در صورت عدم تخلیه، اجرای حکم با حضور مأمورین اجرا و حتی تخلیه قهری امکان‌پذیر است.

۳. تمدید مهلت (درخواست اعسار یا تقسیط):

• محکوم‌علیه می‌تواند درخواست مهلت یا تقسیط دهد که در صورت موافقت شورا، زمان بیشتری داده می‌شود.

نکات مهم:

• ابلاغ رسمی حکم به محکوم‌علیه ضروری است.

• در صورت مقاومت، شورا می‌تواند از نیروی انتظامی برای تخلیه کمک بگیرد.

• اگر سند مالکیت محکوم‌له (خواهان) کامل باشد، فرآیند سریع‌تر انجام می‌شود.

مراحل قانونی اجرای حکم در نظام قضایی ایران، بر اساس قانون اجرای احکام مدنی صورت می‌گیرد و وقتی آغاز می‌شود که حکم قطعی شده باشد. در ادامه، مراحل اجرای حکم را به صورت کامل، دقیق و ساده برایت توضیح می‌دهم:

 

 مراحل قانونی اجرای حکم:

۱. قطعی شدن حکم

اجرای حکم فقط زمانی ممکن است که:

حکم قطعی شده باشد (قابل تجدیدنظر یا فرجام نباشد یا مهلت‌های اعتراض سپری شده باشد)،

یا با صدور قرار اجرای موقت اجازه اجرا داده شده باشد (در موارد خاص).

۲. درخواست اجرای حکم

محکوم‌له (شخصی که حکم به نفع او صادر شده) باید به واحد اجرای احکام همان دادگاه صادرکننده حکم مراجعه کند و تقاضای اجرای حکم بدهد.
این درخواست باید کتبی باشد.

۳. تشکیل پرونده اجرایی

پس از ثبت درخواست، پرونده به واحد اجرای احکام فرستاده می‌شود.
یک شماره اجراییه صادر می‌شود.

 

۴. ابلاغ اجراییه به محکوم‌علیه

اجراییه به محکوم‌علیه (کسی که حکم علیه او صادر شده) ابلاغ می‌شود.
از زمان ابلاغ، به او ۱۰ روز مهلت داده می‌شود که حکم را اجرا کند (مثلاً بدهی را بپردازد یا ملک را تخلیه کند).

۵. اقدام اجرایی در صورت عدم همکاری محکوم‌علیه

اگر در مهلت ۱۰ روزه، محکوم‌علیه اقدام نکند، اجرای احکام می‌تواند:

اموال او را توقیف و از طریق مزایده به فروش برساند،
در صورت حکم به تخلیه، با همکاری نیروی انتظامی ملک را تخلیه کند،
در صورت حکم به تحویل مال، مال را تحویل بگیرد،
در صورت حکم به انجام عمل، آن عمل را به هزینه محکوم‌علیه انجام دهد.

 

۶. توزیع حاصل اجرا (در صورت نیاز)

اگر در اجرای حکم مالی، پول حاصل از فروش اموال دریافت شود، مبلغ بدهی از آن کسر شده و مابقی به محکوم‌علیه بازگردانده می‌شود.

۷. خاتمه عملیات اجرایی

پس از اجرای کامل حکم، پرونده با گزارش اجرای کامل مختومه می‌شود.

 نکات مهم:

مورد | توضیح 
| اجرای احکام مدنی | مربوط به دعاوی حقوقی است (مثل تخلیه، الزام به تنظیم سند، مطالبه وجه)
| اجرای احکام کیفری | جداگانه و توسط اجرای احکام کیفری انجام می‌شود
| هزینه اجرا | محکوم‌له باید هزینه اجرای حکم را بپردازد، ولی این هزینه قابل مطالبه از محکوم‌علیه است
| تقسیط بدهی | محکوم‌علیه می‌تواند در صورت عجز، تقاضای تقسیط کند و دادگاه در صورت احراز، با آن موافقت می‌کند

« با تشکر از وقتی که برای مطالعه این مطلب قرار دادید، شما می توانید با استفاده از قسمت نظرات سوالات حقوقی خود را مطرح کنید تا ما در کوتاهترین زمان ممکن پاسخگو شما باشیم ».