حقوقی

کلیات الزام به تنظیم سند رسمی

یکی از مشکلاتی که پس از خرید و فروش ملک ممکن است خریدار را درگیر خود کند امتناع فروشنده از حضور در دفترخانه جهت انتقال رسمی مبیع است در این مواقع می توان فروشنده را با ارایه دادخواستی تحت عنوان الزام به تنظیم سند رسمی، ملزم به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال نمود. ممکن است دلایل مختلفی جهت این امتناع از سوی فروشنده وجود داشته باشد مثلا زمانی که فروشنده درصد بالایی از ثمن معامله را دریافت کرده و یا بعد از معامله ارزش ملک تا حد زیادی بالا رفته و و فروشنده خود را به نوعی متضرر می بیند و یا زمانی که ملک در رهن بانک است و فروشنده با ادعای ناتوانی از پرداخت بدهی بانک و فک رهن از انتقال رسمی مبیع بنام خریدار ممانعت می کند. دعوی الزام به تنظیم سند رسمی هنگامی مطرح می شود که شخصی بر اساس یک موجب قانونی یا ارادی بصورتی الزام آور، متعهد به واگذاری و انتقال سند مالکیت قطعی مال غیر منقول خود به شخص دیگر شده باشد و از انجام این تعهد خودداری کند و خریدار یا شخصی که تعهد به نفع او برقرار شده مجبور شود از طریق مراجع قانونی، متعهد را وادار به تنظیم سند رسمی نماید.

مطابق منطوق ماده ۲۲۰ قانون مدنی” عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است، ملزم می‌کند بلکه متعاملین به همه نتایجی نیز که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود، ملزم هستند.” چنانچه در مواد ۲۲، ۴۶، و ۴۷ قانون ثبت نیز ذکر شده، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی است و قید نشدن این وظیفه در سند موجب برائت فروشنده نخواهد بود همچنین امروزه عرف و عادت نیز مقتضی تنظیم سند رسمی انتقال می باشد لذا در قراردادهایی که عرفا و یا قانونا باید برای سند رسمی انتقال تنظیم شود، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی می‌شود حتی اگر این الزام در قرارداد ذکر نشده باشد.

امروزه با وجود برتری های بیشمار سند رسمی نسبت به سند عادی خصوصاً در زمینه انتقال مالکیت اموال، معمولا انتقال مالکیت با سند رسمی انجام نمی‌شود بلکه در بسیاری از موارد طی یک سند عادی انتقال مالکیت انجام می‌شود با این حال، هر مالکی نیاز دارد تا با اخذ سند رسمی، مالکیت خویش بر مال خود را استوار سازد و از مزایای آن بهره‌مند شود. بنابراین حتی اگر در یک سند عادی قید نشده باشد، که فروشنده مکلف به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت می‌باشد، این تکلیف بر عهده او می باشد. در واقع تنظیم سند رسمی انتقال تعهدی مازاد بر انتقال مالکیت نیست و اگر به موجب عقدی ولو شفاهی فردی از مالی را از کسی بخرد، می‌تواند از وی بخواهد که سند رسمی این انتقال را تنظیم نماید.

مقدمات دعوی الزام به تنطیم سند رسمی

درخصوص نحوه تنظیم قرارداد فروش دو حالت متصور است:

فرض اول- خریدار و فروشنده در سند عادی، تاریخی را برای حضور در دفترخانه مشخص، جهت تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت مشخص کرده باشند:

دراین صورت خواهان تنظیم سند رسمی یعنی خریدار باید در تاریخ مقرر در دفترخانه معین شده حاضر شود و چنانچه مالک رسمی مال (فروشنده) در دفترخانه حضور نیافت، گواهی عدم حضور را از دفترخانه بعنوان دلیلی جهت عدم ایفای تعهد قراردادی فروشنده دریافت کند بعبارتی باید عدم حضور فروشنده مستند سازی شود؛ به این ترتیب که خریدار یا ذینفع در زمان مقرر با در دست داشتن مدارک و اسناد لازم و نیز باقیمانده وجهی که متعهد به کارسازی آن در دفتر اسناد رسمی (بصورت نقد یا چک بانکی) بوده حاضر و در پایان وقت اداری، حضور و تکمیل بودن مدارک و آماده بودن باقیمانده وجه را به تائید سر دفتر اسناد رسمی برساند و گواهی عدم حضور فروشنده یا متعهد در دفتر اسناد رسمی را از سر دفتر اخذ نماید

فرض دوم: خریدار و فروشنده در سند عادی تاریخ یا محلی را برای تنظیم سند رسمی مشخص نکرده باشند:

در این صورت خریدار ابتدا باید از طریق ارسال اظهارنامه به اطلاع فروشنده برساند که درتاریخ مشخص در دفترخانه مشخص جهت انتقال رسمی مالکیت حاضر شود. اگر فروشنده بدون دلیل موجه در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می تواند گواهی عدم حضور را از دفترخانه دریافت کند. لازم به ذکر است در این فرض دادگاه در صورتی به دعوای تنظیم سند رسمی رسیدگی می‌کند که عرفاً یا قانوناً خرید و فروش مال مندرج در سند عادی، از طریق سند رسمی متداول و معمول باشد.

پس از دریافت گواهی عدم حضور، خریدار می تواند با استناد به آن؛ دادخواست الزام به تنطیم سند رسمی را به دادگاه صالح تقدیم و الزام فروشنده به انتقال رسمی مالکیت را از داگاه مطالبه نماید.چنانچه اظهار نامه ای برای تذکر حضور در دفتر اسناد رسمی بوسیله خریدار به فروشنده ابلاغ شده یا تامین دلیل مبنی بر عدم حضور او اخذ شده یا استشهادیه ای دال بر عدم حضور متعهد در دفتر اسناد رسمی به امضاء شهود رسد، باید تصویر برابر اصل آنها پیوست دادخواست شود

دادگاه صالح در دعوی الزام به تنطیم سند رسمی

چنانچه مبیع ملک باشد دادگاه محل وقوع ملک، صالح به رسیدگی برای این دعوا خواهد بود چرا که مطابق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول در دادگاهی اقامه می شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است و اگر مبیع مال منقول مثل اتومبیل، سهام و….باشد،مطابق اصل کلی مذکور در ماده ۱۱ قانون مدنی دادگاه محل اقامت خوانده صالح به رسیدگی خواهد بود.چنانچه خریداراحتمال بدهد که فروشنده مبادرت به انتقال ملک یا ساختمان مورد معامله به اشخاص دیگر کرده و بدین ترتیب درصدد تضییع حق خریدار باشد،می بایست از دادگاه درخواست صدور دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال ملک تا معلوم شدن نتیجه رسیدگی بعمل آورد.لازم به ذکر است که صدور دستور موقت منوط به پرداخت خسارت احتمالی خواهد بود.

اقدامات دادگاه در دعوی الزام به تنطیم سند رسمی

دادگاه ابتدا از طریق استعلامات مقتضی از اداره ثبت اسناد و املاک و یا راهنمایی و رانندگی مالکیت خوانده بر مبیع را احراز می نماید درواقع مالکیت رسمی خوانده بر مبیع از ارکان اصلی دعوی الزام به تنطیم سند رسمی است و درصورت عدم احراز آن، دعوی متوجه خوانده نخواهد بود و دادگاه قرار رد دعوی صادر خواهد کرد. لذا در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی باید دقت داشت که اگر طرف قرارداد شخصی غیر از مالک اصلی همانند پیمانکار باشد باید مالک اصلی را نیز به عنوان خوانده طرف دعوا قرار داد زیرا در غیر این صورت دعوی خواهان رد می‌شود. همچنین اگر طرف قرارداد وکیل بوده، وکیل صرفاً واسطه انعقاد بیع است و تعهد مبنی بر انتقال سند رسمی بر عهده موکل یا مالک اصلی است؛ در نتیجه اقامه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی علیه وکیل فاقد وجاهت قانونی می‌باشد.

همچنین ممکن است دادگاه درصورت لزوم مالکیت خوانده بر تبعات مبیع را نیز احراز نماید مانند احراز مالکیت بر خط تلفن از طریق استعلام از اداره مخابرات.

در مرحله بعد دادگاه باید وقوع معامله به نحو صحیح بین طرفین را احراز نماید چنانچه نسبت به سند عادی تنظیمی بین طرفین ادعای انکار یا جعل وارد نشود،و نیز هیچ کدام از طرفین مدعی فسخ یا اقاله قرارداد نشوند،دادگاه با توجه به عدم خدشه به اصل لزوم و صحت قراردادها، اقدام به انشاء رای می کند . و اگر ادعای انکار یا جعل نسبت به سند عادی مطرح شود، دادگاه با ارجاع امر به کارشناس نسبت به اصالت یا جعلیت سند بررسی می نماید همچنین ممکن است درصورت اقتضاء قرار استماع شهادت شهود بر انعقاد عمل حقوقی صادر نماید و نهایتا اگر نظریه کارشناس یا شهادت شهود نتواند مثبت وقوع و صحت عمل حقوقی نباشد حکم بر بی حقی خواهان صادر می شود.دادگاه برای احراز این مهم به دفاعیات خوانده، اهلیت طرفین، نحوه تحریر سند عادی،مفهوم و ماهیت سند تنظیمی و شروط و تعهدات طرفین توجه خواهد کرد.

دادگاه در روند رسیدگی به این پرونده، تادیه قسمتی از ثمن توسط خریدار را احراز و نیز مابقی ثمن قابل پرداخت توسط خریدار را محاسبه و در حکم خود قید خواهد کرد.دادگاه همچنین هزینه های انتقال سند را نیز در نظر خواهد گرفت؛ در این خصوص هزینه های مربوط به انتقال مثل مالیات و عوارض شهرداری بر عهده مالک و هزینه تحریر سند بالمناصفه بر عهده هر دو خریدار و فروشنده خواهد بود.به طورکلی هر گونه تحقیق و اقدامی که برای کشف حقیقت لازم باشد توسط دادگاه صورت خواهد گرفت مثل معاینه محل برای احراز تصرفات درخصوص تملک مالکانه.

پس از صدور حکم قطعی و صدور حکم به نفع خواهان، خریدار باید اجرای حکم را از واحد اجرای احکام درخواست کند. حکم اجرایی به محکوم‌علیه یعنی فروشنده ابلاغ می‌شود و اگر وی ظرف ۱۰ روز حکم را اجرا نکند، نماینده تعیینی از سوی دایره اجرا به جای فروشنده ذیل سند انتقال را امضا خواهد کرد چنانچه ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی نیز در این خصوص مقرر داشته “هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می‌کند”

چند نکته درخصوص دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

– خریدار باید اطمینان حاصل کند که ملک مزبور در رهن نباشد؛ و اگر چنین باشد باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه مطالبه کند.

– در مواردی که فروشنده مالک رسمی مورد معامله نباشد، خریدار می‌تواند شکایت فروش مال غیر علیه وی مطرح نماید. در این حالت الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال، امکان‌پذیر نیست چرا که وی مبادرت به فروش مالی کرده که قانونا متعلق به وی نبوده است.

-دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مالی بوده و مستلزم پرداخت هزینه دادرسی معادل ۳/۵ درصد ارزش منطقه ای ملک است.گفتنی است ارزش منطقه ای ملک براساس ویژگی های ظاهری و نوع مصالح به کار رفته، موقعیت جغرافیایی ملک و ویژگیهایی از این دست محاسبه می شود.

– خواهان می تواند همزمان با طرح دعوا الزام به تنظیم سند رسمی ،خواسته های دیگر خود را نیز مطرح کند ؛برای مثال در رابطه با سند آپارتمان، الزام خوانده به اخذ صورتمجلس تفکیکی و پایان کار و اخذ مفاصا حساب مالیاتی را نیز در کنار دعوی الزام به تنظیم سند رسمی مطالبه کند.

-چنانچه مورد معامله، ساختمان باشد قبل از اقامه دعوی باید اطمینان حاصل کرد که ملک مورد معامله دارای گواهی پایان کار و گواهی عدم تخلف از شهرداری می باشد چرا که صدور و انتقال سند در شهرها منوط به وجود پایان کار و گواهی عدم تخلف شهرداری است.

– همانطور که گفته شد در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خواهان، خریدار ملک است و خوانده کسی است که ملک را طی مبایعه نامه به خواهان فروخته است. اما گاهی ممکن است که فروشنده مالک رسمی ملک نباشد یعنی در اداره ثبت اسناد رسمی، مالک ملک، شخص دیگری باشد در این صورت علاوه بر فروشنده، نام مالک رسمی نیز باید به عنوان خوانده در دادخواست قید شود .در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، حکم الزام به تنظیم سند رسمی در نهایت علیه مالک رسمی ملک صادر می گردد و اگر فردی غیر از مالک رسمی ملک، متعهد به تنظیم سند رسمی ملک شده باشد، آن شخص صرفاً مسِول وجه التزام و خسارت تاخیر در انجام تعهد خواهد بود.

-چنانچه خریدار به هر دلیلی مبایعه نامه خرید ملک را در دست نداشته باشد، می تواند ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، دادخواست اثبات وقوع بیع را نیز مطرح نماید.

-چنانچه مالک رسمی ملک فوت کرده باشد، باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت وراث او مطرح شود.