خلع ید یک دعوای حقوقی در مورد اموال غیرمنقول است. جهت دریافت مشاوره حقوقی با وکیل دادگستری شماره ۰۹۱۲۸۳۹۴۴۸۳ تماس حاصل کنید .
در دنیای کنونی، تعرض به حق مالکیت و اموال اشخاص یکی از چالش‌های حقوقی و کیفری محسوب می‌شود. این نوع از تخلفات نه تنها دارای جنبه کیفری است و شخص متعرض بر اساس قوانین جاری به مجازات قانونی محکوم می‌گردد، بلکه از دیدگاه حقوقی نیز می‌توان این موضوع را از طریق طرح دعوای خلع ید در مراجع قضایی پیگیری کرد.
دعوای خلع ید یکی از ابزارهای قانونی است که مالکین می‌توانند از آن برای بازپس‌گیری اموال خود و رفع تصرفات غیرقانونی استفاده کنند.
چنین دعواهایی با هدف حفظ حقوق مالکانه اشخاص و اجرای عدالت در دادگاه‌های حقوقی مطرح می‌شود.
خــلع یــد چیـست؟
این دعوی زمانی که شخصی بطور غیرقانونی ملک فرد دیگری را تصرف کند و مالک قصد خروج ملک خود از تصرف او را داشته باشد، با توجه به ماده ۳۰۸ قانون مدنی که «غصب استیلا بر حق غیر است به نحو عدوان» این تصرف را غاصبانه تلقی کرده و مالک می‌تواند با ارائه دادخواست خلع ید به مرجع قضائی درخواست اخراج متصرف از ملک خویش را بنماید.
انـواع دعـوای خـلع یـد
خلع ید بر اساس شرایط و ماهیت دعوا به چهار نوع تقسیم می‌شود:
خلع ید غاصبانه:
این نوع دعوا زمانی مطرح می‌شود که تصرفات خوانده بر ملک فاقد هرگونه مبنای قانونی یا قراردادی باشد و مالک مدعی تصرف غیرقانونی ملک توسط خوانده است. برای طرح این دعوا، خواهان باید ابتدا مالکیت خود بر ملک را با ارائه اسناد قانونی اثبات کند. در صورت اثبات مالکیت، دعوای خلع ید غاصبانه قابل رسیدگی خواهد بود.
خلع ید امانی:
این نوع خلع ید زمانی مطرح می‌شود که میان خواهان و خوانده قرارداد یا توافقی وجود داشته که به موجب آن ملک به صورت امانی در اختیار متصرف قرار گرفته باشد. اما با پایان مدت قرارداد یا فسخ آن، متصرف بدون مجوز قانونی به تصرف خود ادامه دهد. در این حالت، متصرف به عنوان غاصب شناخته شده و دعوای خلع ید امانی قابل طرح خواهد بود.
خلع ید مشاعی:
در مواردی که ملک مورد نظر به صورت مشاعی بین چندین شریک باشد، با صدور حکم خلع ید علیه متصرف، کل ملک موضوع دعوا خلع ید می‌شود. اما محکوم‌له (یکی از شرکا) برای تصرف کل ملک نیازمند رضایت و اذن سایر شرکا خواهد بود.
خلع ید مالکانه:
در این حالت، مالک دعوا سند رسمی برای اثبات مالکیت خود ندارد و ناگزیر است همزمان دو خواسته مالکیت و خلع ید را مطرح کند. دادگاه ابتدا درباره مالکیت خواهان تصمیم‌گیری کرده و در صورت صدور حکم به نفع خواهان، به دعوای خلع ید مالکانه رسیدگی خواهد کرد.
مـاده قـانونی خـلع یـد
بر اساس ماده ۳۰۸ قانون مدنی ایران، هرگونه تصرف مال غیر توسط فردی بدون رضایت مالک، به عنوان غصب شناخته می‌شود. در چنین شرایطی، مالک این حق را دارد که برای بازپس‌گیری ملک خود و جلوگیری از ادامه تصرف غیرمجاز اقدام قانونی انجام دهد.
تفــاوت دعــوای خــلع یــد با تــصرف عــدوانی
تفاوت اصلی بین دعوای خلع ید و دعوای تصرف عدوانی در الزام اثبات مالکیت نهفته است. در دعوای خلع ید، خواهان موظف است مالکیت خود را با ارائه سند رسمی به اثبات برساند. اما در دعوای تصرف عدوانی، اثبات مالکیت ضرورتی ندارد و خواهان تنها باید تقدم سابقه تصرف خود نسبت به متصرف فعلی را ثابت کند.
رسیدگی به دعاوی تصرف عدوانی خارج از نوبت و با سرعت بیشتری انجام می‌شود، در حالی که رسیدگی به دعوای خلع ید مستلزم انجام تشریفات دادرسی است. دعوای خلع ید صرفاً ماهیت حقوقی دارد، اما دعوای تصرف عدوانی می‌تواند به دو شکل حقوقی و کیفری مطرح شود.
در دعوای خلع ید، خواهان باید مالک یا نماینده قانونی مالک (مانند وکیل) باشد، در حالی که در دعوای تصرف عدوانی، مستأجر، مباشر، کارگر یا هر شخصی که بتواند تقدم تصرف خود را اثبات کند، می‌تواند خواهان باشد.
تفــاوت دعــوای خــلع یــد و اجــاره
دعوای خلع ید و اجاره از منظر حقوقی و شرایط طرح، تفاوت‌های اساسی دارند. زمانی که ملکی به موجب قرارداد اجاره به مستأجر واگذار شده باشد، رابطه حقوقی میان موجر و مستأجر تابع مفاد قرارداد اجاره است. حتی پس از اتمام مدت اجاره، اگر مستأجر بدون تمدید قرارداد همچنان از ملک استفاده کند، رابطه میان طرفین همچنان در چارچوب قرارداد اجاره تعریف می‌شود.
در چنین مواردی، برای بازپس‌گیری ملک از مستأجر، طرح دعوای تخلیه ید الزامی است. طرح دعوای خلع ید در این شرایط، به دلیل عدم انطباق با موازین قانونی، از سوی دادگاه رد خواهد شد. دعوای خلع ید صرفاً در مواردی مطرح می‌شود که تصرف بدون وجود رابطه قراردادی و به صورت غیرقانونی باشد.
بنابراین، در دعاوی مرتبط با اجاره، شناخت صحیح عنوان حقوقی دعوا و استفاده از مسیر قانونی متناسب، شرط موفقیت در روند رسیدگی خواهد بود.
شــرایط طــرح دعــوای خــلع یــد
برای طرح دعوای خلع ید و مطالبه حقوق قانونی خود جهت بازپس‌گیری ملک، احراز شرایط زیر ضروری است:
اثبات مالکیت:
خواهان دعوا باید مالکیت خود بر ملک مورد نظر را با ارائه اسناد قانونی اثبات نماید. این مدارک ممکن است شامل سند مالکیت رسمی، قرارداد خرید، اسناد انحصار وراثت یا هر مدرکی که مالکیت خواهان را ثابت کند، باشد.
تصرف غیرقانونی ملک:
خوانده دعوا باید ملک را بدون مجوز قانونی و بدون رضایت مالک تصرف کرده باشد. به این معنا که هیچ‌گونه قراردادی نظیر اجاره، رهن یا توافق دیگر میان مالک و متصرف وجود نداشته باشد.
اثبات عدم وجود رابطه استیجاری:
چنانچه متصرف ادعا نماید که تصرف ملک با رضایت مالک صورت گرفته است (مانند رابطه استیجاری)، خواهان دعوا مکلف به اثبات عدم صحت این ادعا می‌باشد و باید نشان دهد که هیچ رابطه قانونی نظیر اجاره میان او و متصرف وجود نداشته است.
دعــوای تــخلیه یــد
دعوای تخلیه ید زمانی مطرح می‌شود که قرارداد اجاره منعقده بین موجر و مستأجر به پایان رسیده و مستأجر برخلاف اذن موجر همچنان از ملک موضوع اجاره بهره‌برداری می‌کند. در صورتی که موجر تصمیم به تمدید قرارداد اجاره نگیرد و مستأجر نیز بدون توافق جدید همچنان ملک را در تصرف داشته باشد، موجر می‌تواند با ارائه دادخواست تخلیه ید درخواست بازپس‌گیری ملک مورد اجاره را نماید.
این دعوا از جمله دعاوی غیرمالی محسوب می‌شود و رسیدگی به آن در صلاحیت شورای حل اختلاف محل وقوع ملک قرار دارد. هدف از طرح دعوای تخلیه ید، بازگرداندن ملک به مالک و پایان دادن به تصرف مستأجر بدون مجوز قانونی است.
ارکــان دعــوای تــخلیه یــد
برای طرح دعوای تخلیه ید، وجود ارکانی خاص ضروری است که هر یک از این ارکان زمینه طرح دعوا و صدور حکم قانونی را فراهم می‌نماید:
وجود قرارداد بین مالک و متصرف:
پایه‌ای‌ترین شرط طرح دعوای تخلیه ید، وجود قراردادی میان مالک و متصرف است. این قرارداد باید به نحوی تنظیم شده باشد که بر اساس آن، ملک به صورت امانی و با رضایت مالک در اختیار متصرف قرار گرفته باشد. این قرارداد ممکن است از نوع اجاره، رهن یا سایر توافقات حقوقی باشد.
انقضای مدت یا پایان قرارداد:
رکن دوم برای طرح دعوای تخلیه ید، به پایان رسیدن مدت قرارداد یا فسخ آن از طریق روش‌های قانونی است. این بدان معناست که قرارداد به هر دلیلی منقضی شده باشد و مالک دیگر اجازه قانونی برای تصرف ملک را به متصرف نداده باشد.
امتناع متصرف از تخلیه ملک:
اگر پس از پایان مدت قرارداد، متصرف بدون مجوز قانونی از تخلیه ملک خودداری نماید، این امر تصرف بدون اذن تلقی شده و وضعیت او شکلی غاصبانه پیدا می‌کند. در این صورت، مالک حق دارد دعوای تخلیه ید را علیه متصرف مطرح نماید.
این ارکان اساسی بوده و بدون احراز هر یک از آنها، امکان طرح یا رسیدگی به دعوای تخلیه ید وجود نخواهد داشت.
تفــاوت خــلع یــد و تــخلیه یــد
خلع ید و تخلیه ید دو مفهوم حقوقی هستند که در ظاهر مشابه به نظر می‌رسند، اما تفاوت‌های اساسی میان آنها وجود دارد. شناخت این تفاوت‌ها برای طرح دعوا و بازپس‌گیری حقوق مالکانه بسیار مهم است.
در دعوای خلع ید، موضوع مربوط به تصرف غیرقانونی ملک توسط متصرف است که بدون رضایت مالک و بدون وجود رابطه حقوقی میان طرفین انجام شده باشد. اما در تخلیه ید، تصرف متصرف بر اساس یک رابطه حقوقی مانند اجاره یا قرارداد دیگر انجام شده است و مالک با رضایت خود ملک را در اختیار وی قرار داده است.
رابطه میان طرفین در دعوای خلع ید مبتنی بر هیچ توافق یا قراردادی نیست، در حالی که در تخلیه ید، این رابطه به موجب قرارداد تنظیم شده است. به همین دلیل، در خلع ید مالکیت خواهان باید از طریق سند رسمی اثبات شود، اما در تخلیه ید، وجود رابطه قراردادی و پایان اعتبار آن مورد بررسی قرار می‌گیرد.
از حیث مرجع رسیدگی، دعاوی خلع ید اگر ارزش ملک کمتر از بیست میلیون تومان باشد در شورای حل اختلاف و در غیر این صورت در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مطرح می‌شود. اما دعاوی تخلیه ید همواره در دادگاه عمومی حقوقی مطرح می‌گردد.
مدت زمان رسیدگی نیز متفاوت است. دعاوی خلع ید معمولاً با پیچیدگی کمتری همراه بوده و سریع‌تر به نتیجه می‌رسند، اما دعاوی تخلیه ید به دلیل ماهیت قراردادی و پیچیدگی‌های موجود، ممکن است زمان بیشتری نیاز داشته باشند.
آثــار صــدور حــکم خــلع یــد
صدور حکم خلع ید توسط دادگاه، پیامدها و آثار حقوقی متعددی به دنبال دارد که عبارتند از:
خلع ید متصرف غاصب:
مهم‌ترین اثر صدور حکم خلع ید، بیرون کردن فرد متصرف غاصب از ملک مورد نظر است. این اقدام توسط مأمورین اجرای احکام دادگاه انجام می‌شود.
الزام به پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف:
متصرف غاصب موظف است اجرت‌المثل ایام تصرف را به مالک پرداخت نماید. این مبلغ معادل اجاره متعارف ملک در زمان تصرف غاصبانه محاسبه می‌شود.
جبران خسارات وارد شده به ملک:
در صورتی که متصرف غاصب در مدت تصرف به ملک خسارتی وارد کرده باشد، وی مکلف به جبران کامل خسارات اعم از آسیب‌های فیزیکی وارده به ملک و زیان‌های ناشی از عدم امکان بهره‌برداری مالک از ملک خواهد بود.
تکلیف منافع و ثمره ملک:
چنانچه متصرف غاصب از منافع یا ثمره ملک استفاده کرده باشد، باید این منافع را یا به مالک بازگرداند و یا در خصوص آن با مالک به توافق برسد.
مسئولیت در برابر انتقال به شخص ثالث:
در صورت واگذاری ملک توسط متصرف غاصب به شخص ثالث، مالک می‌تواند علیه هر دو نفر (متصرف غاصب و شخص ثالث) برای خلع ید اقدام نماید.
مــرجع صــالح رسیــدگی به دعــوای خــلع یــد
دعوای خلع ید از جمله دعاوی حقوقی است که به اموال غیرمنقول تعلق دارد و رسیدگی به آن صرفاً در صلاحیت دادگاه حقوقی است. به همین دلیل، شورای حل اختلاف حتی در مواردی که ارزش منطقه‌ای ملک کمتر از بیست میلیون تومان باشد، صلاحیت رسیدگی به این دعوا را ندارد.
براساس مقررات، مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای خلع ید، دادگاه عمومی حقوقی واقع در محل وقوع مال غیرمنقول است. این امر ناشی از ماهیت غیرمنقول دعوا بوده و بر اساس اصول صلاحیت محلی تعیین می‌شود.
مــدارک لازم بــرای طــرح دعــوای خــلع یــد
برای طرح دعوای خلع ید، ارائه مدارک زیر ضروری است:
۱-سند مالکیت رسمی: خواهان باید مالکیت خود را از طریق ارائه سند رسمی مالکیت یا مدارکی مشابه اثبات کند.
۲-مدارک هویتی خواهان: ارائه مدارک شناسایی مانند شناسنامه و کارت ملی برای اثبات هویت خواهان الزامی است.
۳-مدارک اثبات تصرف غیرقانونی: مدارکی که نشان‌دهنده تصرف غیرقانونی ملک توسط خوانده باشد، مانند شهادت شهود، عکس یا سایر مستندات معتبر.
۴-دادخواست تنظیم‌شده: تنظیم و ارائه دادخواست کامل و دقیق به همراه ذکر جزئیات مربوط به دعوا و مستندات مربوطه.
این مدارک بایستی به مرجع قضایی صالح ارائه شود تا فرآیند دادرسی آغاز گردد.
مــراحل رسیــدگی به دعــوای خــلع یــد
برای رسیدگی به دعوای خلع ید، فرایند زیر طی می‌شود:
تنظیم و ثبت دادخواست: ابتدا خواهان باید دادخواستی تنظیم کند که در آن مشخصات ملک، دلایل و مدارک مالکیت و توضیحاتی درباره تصرف غیرقانونی ذکر شود. دادخواست پس از تنظیم به مرجع قضایی صالح، یعنی دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، ارائه می‌شود.
ارجاع پرونده به دادگاه صالح:
پرونده به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک ارجاع می‌شود. دادگاه پس از بررسی اولیه و تأیید صحت مدارک، فرایند دادرسی را آغاز می‌کند.
بررسی و ارزیابی مدارک و شواهد: دادگاه اسناد مالکیت ارائه‌شده از سوی خواهان، دلایل تصرف غیرقانونی و مدارک دیگر (مانند شهادت شهود یا سایر شواهد) را بررسی می‌کند. در صورت نیاز، دادگاه ممکن است از ملک بازدید کند و طرفین دعوا را برای بیان نظرات خود دعوت نماید.
صدور حکم خلع ید:پس از ارزیابی کلیه مدارک و شواهد، اگر دادگاه مالکیت خواهان و تصرف غیرقانونی خوانده را محرز بداند، حکم به خلع ید ملک صادر خواهد کرد.
اجرای حکم:
حکم صادره توسط واحد اجرای احکام دادگاه به خوانده ابلاغ می‌شود. اگر خوانده از اجرای حکم خودداری کند، مأمورین قضایی (دادورزها) با نظارت دادگاه اقدام به تخلیه ملک می‌کنند. در صورت لزوم، نیروی انتظامی نیز برای اجرای حکم وارد عمل می‌شود.
وکــیل مــتخصص دعــوای خــلع یــد
دعوای خلع ید یکی از دعاوی رایج در حوزه املاک و مستغلات است که مستلزم احراز مالکیت خواهان بر مال غیرمنقول و اثبات آن در دادگاه می‌باشد. این دعوا صرفاً در مورد اموال غیرمنقول قابلیت طرح دارد و خواهان باید مالکیت قانونی خود را از طریق اسناد رسمی یا مستندات معتبر دیگر اثبات نماید.
با این حال، بررسی و احراز مالکیت، فرایندی پیچیده و تخصصی است؛ چرا که در برخی موارد به دلیل تعارض در اسناد رسمی مالکیت یا وضعیت ثبتی نامشخص املاک، مشکلاتی پیش می‌آید. از این رو، بهره‌گیری از وکلای متخصص در دعاوی ملکی و خلع ید اهمیت ویژه‌ای دارد. این متخصصان قادرند با بررسی دقیق اسناد و قوانین مرتبط، روند پیگیری حقوقی را تسهیل نموده و از تضییع حقوق مالکانه جلوگیری کنند.
در صورت نیاز به مشاوره و پیگیری دعاوی ملکی، می‌توانید به مراجع معتبر و مجموعه‌های حقوقی حرفه‌ای مراجعه نمایید که آماده ارائه خدمات به صورت حضوری و غیرحضوری هستند.
نمــونه دادخــواست خــلع یــد
خواهان: نام …… نام خانوادگی …… نام پدر …… شماره ملی ………… محل اقامت: ……………………………………………………..
خوانده: نام …… نام خانوادگی …… نام پدر …… شماره ملی ………… محل اقامت: ……………………………………………………..
خواسته و بهای آن: تقاضای صدور حکم مبنی بر خلع ید به انضمام کلیه خسارات قانونی
دلایل و منضمات: 1-رونوشت مصدق کارت ملی خواهان ۲-سند مالکیت به شماره ….. ۳-استشهادیه محلی ۴-عنداللزوم شهادت شهود تعرفه شده
«شرح دادخواست»
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی ….
با سلام؛
احتراما به استحضار می رساند:
اینجانب ، به موجب سند رسمی شماره …… تنظیمی در دفترخانه……، مالک قانونی ۶ دانگ آپارتمان واقع در …………………………… با پلاک اصلی ……… و فرعی ………. بوده و در مورخ …/…/… آن را از پدر خود که اکنون، به رحمت خدا رفته اند، خریداری نموده ام.
متاسفانه، با وجود مالکیت بنده، به استناد مدارک ابرازی و علی رغم اینکه، اینجانب، هیچ گونه اذن و اجازه ای مبنی بر تصرف و استفاده از ملک خویش، به خوانده محترم، نداده ام، ایشان، با قهر و غلبه و زور، در ملک من، ساکن شده اند و علی رغم درخواست های مکرر از ایشان، حاضر به تخلیه ملک نیستند.
لذا با توجه به محترم بودن حق مالکیت افراد و از آنجا که بنده، مالک رسمی و قانونی ملک بوده و تصرف خوانده نیز غاصبانه و بازور و بدون اذن است، تقاضای رسیدگی و صدور حکم شایسته، مبنی بر خلع ید خواهان از ملک مذکور، از آن مقام محترم، مورد استدعا می باشد.
با تشکر و تجدید احترام
نمــونه دادنامــه خــلع یــد
مرجع رسیدگی : شعبه ۱۲۶دادگاه عمومی(حقوقی) مجتمع شهید باهنر تهران
خواسته: خلع ید
گردشکار – خواهان دادخواستی به خواسته فوق به طرفیت خوانده بالا تقدیم داشته که پس از ارجاع به این شعبه و ثبت به کلاسه فوق و جری تشریفات قانونی در وقت مقرر/ فوق العاده دادگاه به تصدی امضا کننده زیر تشکیل است و با توجه به محتویات پرونده ختم رسیدگی را اعلام و به شرح زیر مبادرت به صدور رای می نماید.
رای داگاه – خلع ید
در خصوص دعوی خانم ……. به طرفیت ۱- آقای …… -۲ آقای …… ۳- آقای …… به خواسته صدور حکم خلع ید خواندگان از عرصه و اعیان پلاک ثبتی …… بخش ۱۱ تهران به انضمام خسارات دادرسی دادگاه با عنایت به اینکه برابر نامه شماره …… اداره ثبت تهرانپارس خواهان مالک ۵۶ سهم عرصه و اعیانا” از ۳۳۶ سهم از ششدانگ پلاک ثبتی فوق می باشد اظهارات اقرار گونه خوانده ردیف اول در جلسه مورخ ۸۸/۰۹/۲۵ این دادگاه بر تصرفش در پلاک ثبتی یاد شده و عدم دفاع دیگر خواندگان با وصف ابلاغ قانونی اخطاریه دعوی خواهان را وارد دانسته و مستندا” به ماده ۶۳ قانون اجرای احکام مدنی و مواد ۳۰۸ و ۳۱۱ قانون مدنی و مواد ۵۱۵ و ۹۱۹ قانون آئین دادرسی مدنی حکم به محکومیت خواندگان به خلع ید آنان از پلاک ثبتی فوق صادر و اعلام می نماید ضمناً خواندگان اشتراکا، محکومند به پرداخت مبلغ ۱/۹۲۰/۵۰۰ ریال بابت خسارات دادرسی اعم از هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل در حق خواهان رای صادره نسبت به خوانده ردیف اول حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظر در دادگاه محترم تجدید نظر استان و نسبت به دیگر خواندگان غیابی و ظرف بیسست روز پس از ابلاغ قابل واخواهی درهمین دادگاه و ظرف بیست روز دیگر قابل تجدید نظر در دادگاه محترم تجدیدنظر استان است .
ح.عباسی
« با تشکر از وقتی که برای مطالعه این مطلب قرار دادید، شما می توانید با استفاده از قسمت نظرات سوالات حقوقی خود را مطرح کنید تا ما در کوتاهترین زمان ممکن پاسخگو شما باشیم ».