فسخ بیع به معنی انحلال قرارداد خرید و فروش توسط یکی از طرفین یا به حکم قانون به دلیل وجود خیارات یا تخلف از شروط عقد است. جهت دریافت مشاوره رایگان با شماره ۰۹۱۲۸۳۹۴۴۸۳ تماس حاصل فرمائید .
به نام خدا
موضوع : فسخ بیع
فسخ بیع یعنی چه و چگونه می‌توانیم یک بیع را یک جانبه فسخ کنیم؟
گاهی بروز عواملی فی ما بین اشخاص، منجر به خاتمه عقد منعقد شده فی ما بین آنها خواهد شد.
در نظام حقوقی حاکم بر قراردادها، چهارچوب خاصی بر این عوامل نظارت دارد. به عبارت دیگر، بروز این عوامل در متون قانونی مورد سنجش و پیش بینی قرار گرفته است.
این عوامل که به فسخ مشهور هستند، بستر انحلال عقود را فراهم می‌کنند.
فسخ بیع و انواع عقود
به طور کلی، قرارداد سندی است که به موجب آن، یک یا چند شخص در مقابل یکدیگر تعهداتی را بر عهده می‌گیرند.
عدم رعایت تعهدات و وظایف مندرج در این سند، برای اشخاص مسئولیت‌هایی را به همراه دارد.
در عالم قراردادها، عقود به انواع مختلفی تقسیم می‌شوند. در این مقاله، با توجه به اقتضای بحث، جایز یا لازم بودن عقود را مورد بررسی قرار می‌دهیم.
منظور از عقود جایز، عقودی است که خاتمه تعهدات مندرج در آنها، بر اساس اراده منعقد کنندگان، در هر زمان و به هر دلیلی امکان دارد.
مطابق با ماده ۱۸۶ قانون مدنی، انحلال عقود جایز، تابع تشریفات نیست. بنابراین در این دست از عقود، سخت گیری‌های موجود در عقود لازم برای به اتمام رساندن تعهدات وجود ندارد.
در مقابل، دسته‌ای دیگر از عقود وجود دارد که شرایط انحلال آنها با ضوابطی روبرو است. این قراردادها که به عقود لازم معروف هستند، در ماده ۱۸۶ قانون مدنی مورد بررسی قرار گرفته‌اند.
این ماده بیان می‌دارد که قرارداد لازم ، عقدی است که هیچ یک از طرفین آن، مگر در موارد معین، قادر نخواهند بود که تعهدات خود را به پایان برسانند.
در این راستا، موارد معین خاتمه عقود لازم، در ماده ۲۱۹ قانون مدنی مورد نظر قرار می‌گیرند.
در این ماده، فسخ و اقاله، به عنوان دو موردی معرفی شده است که به واسطه آنها می‌توان عقود لازم را به پایان رساند.
معنا و مفهوم فسخ بیع را در مبحث بعدی مورد اشاره می‌دهیم اما در خصوص اقاله قرارداد باید بیان کرد که اقاله یک عقد لازم، در صورتی محقق می‌شود که اشخاص به صورت توافقی و بر اساس رضایت، عقد خود را منحل کنند.
فسخ بیع به چه معنا است و در مورد کدام دسته از عقود موضوعیت دارد؟
ر پاسخ به این سوال که فسخ بیع یعنی چه ، باید بیان کرد که فسخ، علت یا علل پیش بینی شده در قانون هستند و خاتمه عقود را توجیه می‌کنند.
به عبارت دیگر، به موجب بروز این عوامل، امکان خاتمه قرارداد برای صاحب حق فسخ ایجاد خواهد شد.
ADL724.COM
DAD724.COM
VAKIL724.COM
در برخی از موارد، این امکان نیز وجود دارد که حق فسخ، برای شخصی غیر از طرفین عقود در نظر گرفته شود.
با توجه به آنچه که در خصوص عقود جایز و لازم در قسمت قبل مطرح شد، باید خاطر نشان کرد که فسخ تنها در خصوص عقود لازم قابل طرح است.
فسخ بیع چه تغییراتی را در ماهیت روابط طرفین ایجاد می‌کند؟
عمر عقود از زمان اعمال فسخ به پایان می‌رسد و کلیه تعهدات و آثار آنها از بین می‌رود.
به عبارت دیگر، در پاسخ به این سوال که اثار فسخ قرارداد چیست ، باید بیان کرد که آثار مذکور نسبت به آینده است. به این صورت که تا قبل از خاتمه عقد، هر حق یا منفعتی که از موضوع عقود حاصل شده باشد، برای شخصی خواهد بود که تا آن زمان به موجب عقد مُحِق بوده است.
متعاقب آن با فسخ، همه این حقوق یا منافع، به شخصی باز می‌گردد که در اثر خاتمه یک جانبه قرارداد مُحِق است.
علاوه بر آن، اگر در اثر خاتمه عقد به این طریق، خساراتی به طرفی از قرارداد وارد شود، جبران این خسارات قابل مطالبه خواهد بود.
به این بیان که شما قادرید در زمان نوشتن قرارداد ، به همه این موارد اشاره کنید. در غیر این صورت، این خسارت به موجب قانون قابل دریافت هستند.
توجه داشته باشید با فسخ عقودی که دارای عوضین هستند، طرفین مکلف می‌شوند عوضین را به صاحبان جدید حق مسترد کنند. در غیر این صورت، آثاری بر تخلفات آنها در این زمینه بار خواهد شد.
فسخ قرارداد یعنی چه؟
فسخ در لغت به معنای شکستن یا بریدن است. شخصی که حق فسخ دارد می تواند با استفاده از آن، قرارداد را یک طرفه فسخ کند. حق فسخ ممکن است قانونی یا قراردادی باشد.
انواع فسخ بیع :
خیار فسخ یا حق فسخ، حقی است که به دو طرف عقد یا یکی از آنها و گاه به شخص ثالث اختیار فسخ عقد را می دهد.
اجرای این حق یک عمل حقوقی است که با یک اراده و قصد انشاء انجام می شود و در زمره ایقاعات است. برخی از خیاراتی که در قانون مدنی آمده است، به شرح ذیل می باشد:
خیار شرط یا شرط خیار
شما در هر قراردادی که منعقد می‌کنید (به استثنای عقد ضمان، نکاح و وقف) می‌توانید با طرف مقابل شرط کنید که ظرف مدت معینی (مثلاً یک هفته) بتوانید قرارداد را به هم بزنید.
به عنوان مثال شما می‌خواهید ماشینی بخرید؛ در زمان انعقاد قرارداد با فروشنده شرط می‌کنید که یک هفته به شما مهلت دهد تا اگر به هر دلیلی از ماشین راضی نبودید، ماشین را به او بدهید و پول‌تان را پس بگیرید.
قرارداد بسته شده است و شما مالک این ماشین هستید، اما شرط خیار گذاشته‌اید و اگر خواستید می‌توانید درطول این یک هفته قرارداد را به هم بزنید و پول خود را پس بگیرید.
شرط خیار می‌تواند مختص به یکی از طرفین قرارداد یا هر دوی آنها یا حتی شخصی ثالث باشد، اما حتما باید مدت محدودی داشته باشد.
خیار مجلس :
طبق ماده ۳۹۷ قانون مدنی وقتی دو نفر با هم قراردادی می‌بندند تا زمانی که از هم جدا نشده‌اند می‌توانند معامله را به هم بزنند که قانون مدنی به این نوع فسخ خیار مجلس می‌گوید.
خیار غبن
خیار غبن برای فسخ قرارداد، زمانی است که یکی از طرفین، مغبون شده و ضرر کرده باشد. طبق ماده ۴۱۶ قانون مدنی، هر یک ازطرف معامله که در قرارداد غبن داشته باشد بعد از علم به غبن اختیار فسخ معامله را خواهد داشت؛ البته که این غبن بایستی فاحش باشد.
و آن، زمانی است که تفاوت ارزش موضوع معامله انجام شده با قیمت بازار، به نحو فاحش و زیادی بوده و عرفا قابل اغماض نباشد. و به عبارتی اگر شخص در زمان معامله عالم به قیمت بوده باشد نمی‌تواند معامله را فسخ کند.
خیار تاخیر ثمن :
در عقد بیع یا خرید و فروش اگر ۳ روز از تاریخ عقد بگذرد و در این مدت نه فروشنده مال را به خریدار تسلیم کند، نه خریدار تمام ثمن را به فروشنده بدهد، در این صورت فروشنده حق فسخ معامله به استناد خیار تاخیر ثمن را دارد.
خیار رؤیت و تخلف از وصف
طبق ماده ۴۱۰ قانون مدنی ، در صورتی که شخصی، مالی را از روی اوصاف آن خریداری کرده، بدون آنکه آن را مشاهده کرده باشد،
در صورتی که پس از ملاحظه کالا، مشخص شود که آن اوصاف ذکر شده حین قرارداد را ندارد، خریدار حق بر هم زدن و یا فسخ کردن قرارداد و معامله را خواهد داشت.
شرایط فسخ قرار داد
- فسخ عقد و قرار داد، اراده یک طرفه برای فسخ عقد و تعهد است. در فسخ قرارداد یکی از طرفین می تواند به طور مستقل و بدون نیاز به رضایت طرف دیگر از حق فسخ خود استفاده کند و به این عمل ایقاع گفته می شود.
- فسخ قرارداد بدون دلیل قانونی از سوی هیچ یک از طرفین امکان پذیر نیست و هر طرف قراردادی که بخواهد قرارداد را فسخ کند باید خسارت فسخ را بپردازد.
- افراد تحت هیچ شرایطی نمی توانند معامله را به صورت یک طرفه فسخ کنند و در صورت ذکر این حق در قرارداد، حق فسخ امکان پذیر است.
متن فسخ قرارداد :
طبق قانون مدنی شرایطی وجود دارد که طرفین قرارداد می توانند بر اساس خیارات قراراد را فسخ کنند. نحوه نوشتن فسخ قرارداد به شرح زیر است:
- دارنده حق فسخ با تهیه نمونه متن فسخ قرارداد و مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی فسخ قرارداد را به طرف مقابل اعلام می‌کند.
- اما در مورد نحوه نگارش فسخ قرارداد نیز مهم است که طرفین اطمینان حاصل کنند که اسقاط کافه خیارات در فسخ قرارداد صورت نگیرد.
- به عبارت دیگر، لغو کلیه خیارات قانونی در حین انعقاد قراردادها به این معناست که دارنده حق فسخ نمی خواهد از اختیارات قانونی خود برای برهم زدن در معامله استفاده کند.
- نکه مهم دیگر در خصوص نحوه فسخ قرارداد این است که اگر در قانون، مهلت خاصی برای فسخ قرارداد پیش بینی شده باشد، دارنده حق فسخ، صرفا در همان مهلت، می تواند اقدام به نوشتن متن فسخ قرارداد و اعلام آن به طرف مقابل نماید. اگر هم مهلت خاصی برای فسخ کردن قرارداد مابین طرفین لحاظ شده باشد، حق فسخ فقط در همان مدت، قابل اعمال است.
ماده قانونی فسخ قرارداد
طبق ماده ۲۱۹ قانون مدنی، قراردادهایی که طبق قانون و به صورت صحیح، منعقد شده‌اند، لازم الاجرا می باشند؛
مگر اینکه دو طرف، با توافق همدیگر، آن را اقاله نموده و یا اینکه یکی از طرفین، با استناد به یکی از علل قانونی و موجه، اقدام به فسخ یا بر هم زدن آن نماید. به عبارتی قرارداد را، صرفا به یک علت موجه قانونی، می‌توان بر هم زد.
شرایط فسخ قرارداد از طرف فروشنده
در مواردی که معامله بیعی صورت گرفته است، ممکن است فروشنده به علل مختلف تمایل به فسخ معامله داشته باشد. در این مواقع، وی می‌تواند با رعایت شرایطی، بیع را بر هم زده و به تعهدات خود خاتمه دهد.
بر اساس ماده ۳۹۶ قانون مدنی، یکی از مواردی که حق فسخ قرارداد از طرف فروشنده اعمال می شود، خیار مجلس است.
طبق ماده ۳۹۷ قانون مدنی، طرفین تا زمانی که در مجلس عقد بوده و متفرق نشده‌اند، حق فسخ معامله را خواهند داشت. بنابراین شرط اعمال خیار مجلس از جانب فروشنده، آن است که طرفین در مجلس انعقاد معامله حاضر بوده و آن را ترک ننموده باشند.
آثار فسخ قرارداد
اثر فسخ، انحلال و از بین رفتن قرارداد است. باید توجه داشت که اثر فسخ ناظر به آینده است؛ یعنی تعهدات آینده (بعد از فسخ) را از بین می‌برد؛ اما تعهدات قبلی معتبر باقی می‌مانند.
به عنوان مثال اگر شما خانه‌ای خریده‌اید و بعد از سه ماه، قرارداد شما به دلیلی فسخ شد؛ آن خانه دیگر متعلق به شما نیست و باید آن را پس بدهید، اما استفاده‌ی شما از آن خانه ظرف این سه ماه کاملا قانونی و درست بوده است.
ADL724.COM
DAD724.COM
VAKIL724.COM
هرچند که از این به بعد دیگر حق ندارید از آن خانه استفاده کنید. بعد از فسخ، تلاش می‌شود تا وضع دو طرف به حالت سابق (قبل از انعقاد قرارداد) بازگردد.
به عنوان مثال اگر مالی که مبادله شده است، پس داده شود، خانه را پس می‌دهید و پول خود را پس می‌گیرید. در اینجا سعی می‌شود که تا حد امکان شرایط به شرایط قبل از قرارداد برگردد.
شرایط فسخ
قصد؛ فسخ‌کننده باید انحلال قرارداد را اراده کند
رضا؛ فسخ‌کننده باید راضی به فسخ معامله باشد و اگر با اکراه چنین کرد، این فسخ اثر حقوقی ندارد
اهلیت؛ کسی که می‌خواهد عملی حقوقی را فسخ کند، باید اهلیت این کار را داشته باشد و از نظر عقل و سن نیز مشکلی نداشته باشد.
شرایط فسخ قرارداد اجاره
در قرارداد اجاره یا عقد اجاره امکان فسخ یک جانبه آن از سوی موجر یا مستاجر وجود ندارد مگر در شرایط قانونی و یا با وجود حق فسخ برای طرفین در قرارداد می‌توان قرارداد اجاره را فسخ کرد.
طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ که بر کلیه قراردادهای اجاره تنظیم شده از این سال به بعد حاکم است، شرایطی را برای فسخ قرارداد اجاره در نظر نگرفته است.
بنابراین، فسخ قراردادهای اجاره مشمول این قانون، به موجب حق فسخ مندرج در قرارداد و یا براساس اصول و مقررات مربوط به ماهیت عقد اجاره قابل فسخ می‌باشد.
فسخ بیعبدون مراجعه به دادگاه
در خصوص حق فسخ بیع بدون مراجعه به دادگاه باید گفت که اگر طرفین عقد برای خود چنین حقی را در عقد قرار دهند؛ مثلا شخص الف با شخص ب، قراردادی منعقد می‌نماید و شرط می‌شود
درصورتی که ظرف مدت معینی شخص ب به تعهد خود عمل نکند الف می تواند معامله را فسخ کند در این صورت در قانون مدنی قانون گذار متذکر است که حق فسخ باید اعلام گردد
همانند تمامی اعمال حقوقی دیگر در این صورت شخصی که حق فسخ خود را اعمال کرده می‌تواند دادخواست اعلام حق فسخ دهد و یا در قرارداد خود شرطی ذکر کند که در صورت فسخ، اعلام آن بدون مراجعه به دادگاه و صرفا بر اساس یک اظهار نامه باشد.
بنابراین قراردادها تابع اراده طرفین عقد است تا جایی که خلاف قواعد آمره و یا نظم عمومی نباشد.
تفاوت فسخ و انفساخ
مهم ترین تفاوت فسخ و انفساخ این است که در صورت بروز شرایط انفساخ، معامله بدون دخالت هیچ اراده‌ای منحل می‌گردد ولی در فسخ ضروری است که شخصی که برایش حق فسخ به وجود آمده اقداماتی نماید که به آن اعمال حق فسخ می‌گویند.
این اقدام معمولا با ارسال یک اظهارنامه صورت می‌پذیرد. در حالیکه برای انفساخ احتیاج به دادن اظهارنامه نیست؛ زیرا انحلال خودبه‌خود در معامله به وجود آمده است.
شرایط فسخ معامله ملک
شرایط فسخ بیع ملک به دلایل مختلفی از جمله عدم انجام تعهدات طرفین، تغییر نظر یکی از طرفین، وجود عیب پنهان در ملک و … رخ دهد.
در خرید و فروش املاک به دلیل ماهیت عقد، بعد از امضاء مبایعه‌نامه، امکان فسخ معامله ملک به صورت یک طرفه وجود ندارد مگر اینکه:
- هر دو طرف معامله یعنی خریدار و فروشنده در خصوص انحلال عقد توافق نموده و عقد را اقاله نمایند.
- در مبایعه‌نامه حق فسخ برای یک یا هر دو طرف تعیین شده باشد. (برای مثال در صورت پاس نشدن چک خریدار فروشنده حق فسخ دارد)
- براساس وجود خیارات قانونی
فسخ بیع قبل از ۲۴ ساعت
قانونی در خصوص فسخ بیع قبل از ۲۴ ساعت وجود ندارد. به عبارت دیگر قانون فسخ بیع تا ۲۴ ساعت در قوانین مدنی و مقررات مربوط به معاملات ملکی وجود ندارد. به طور کلی این اصطلاح عرفی را می‌توان در دو مورد با قانون تطبیق داد.
در مبایعه‌نامه به طرفین حق فسخ معامله تا ۲۴ ساعت داده شده باشد.
اعمال فسخ به استناد برخی از خیارات قانونی “فوری” است. یعنی اعلام اراده فرد به فسخ معامله به استناد خیار عیب، خیار غبن، خیار رویت و تخلف وصف فوریت دارد. ملاک فوریت به صورت عرف غالبا تا ۳ روز است و بیشتر از این مدت مطابق رویه حاکم بر مراجع قضایی پذیرفته نیست.
-
- فسخ بیع به معنی انحلال قرارداد خرید و فروش توسط یکی از طرفین یا به حکم قانون به دلیل وجود خیارات یا تخلف از شروط عقد است. جهت دریافت مشاوره رایگان با شماره ۰۹۱۲۸۳۹۴۴۸۳ تماس حاصل فرمائید .