قانون پیشفروش ساختمان قرارداد پیشفروش را منوط به تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی کرده و برای حمایت از پیشخریدار و شفافسازی تعهدات سازنده تدوین شده است جهت رزرو وقت مشاوره با شماره ۰۹۱۲۸۳۹۴۴۸۳ تماس حاصل فرمائید.
قانون پیشفروش ساختمان، قانونی است که برای نظمدهی به معاملات پیش از ساخت یا تکمیل ملک، حمایت از پیشخریداران، و جلوگیری از کلاهبرداری و سوءاستفاده سازندگان در سال ۱۳۹۳ به تصویب رسیده است.
در ادامه، این قانون را به زبان ساده و کاربردی برایت توضیح میدهم:
تعریف پیشفروش ساختمان
پیشفروش یعنی فروش یک واحد ساختمانی (یا بخشی از آن) قبل از پایان ساخت و اخذ پایانکار توسط مالک یا سازنده.
اهداف قانون پیشفروش
-
حمایت حقوقی و مالی از پیشخریدار
-
تعیین دقیق تعهدات فروشنده (سازنده)
-
جلوگیری از فروش یک ملک به چند نفر
-
ساماندهی معاملات غیررسمی و کلاهبردارانه در بازار مسکن
مهمترین مواد و نکات قانون
۱. الزام به تنظیم سند رسمی
بر اساس ماده ۱ قانون پیشفروش ساختمان، قرارداد پیشفروش باید بهصورت سند رسمی و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود.
قراردادهایی که خارج از دفتر اسناد رسمی (یعنی فقط با قولنامه یا دستنویس) تنظیم شوند، از حمایت این قانون برخوردار نیستند.
۲. شرایط لازم برای پیشفروش توسط فروشنده (سازنده)
سازنده فقط در صورتی میتواند واحدی را پیشفروش کند که:
-
سند رسمی مالکیت یا سند زمین به نام او باشد
-
پروانه ساخت معتبر داشته باشد
-
شناسنامه فنی-ملکی ساختمان دریافت کرده باشد
-
پیشنویس قرارداد رسمی را برای تنظیم ارائه کند
۳. مفاد الزامی قرارداد رسمی پیشفروش (ماده ۲)
در سند رسمی پیشفروش، باید موارد زیر قید شود:
-
مشخصات دقیق طرفین
-
پلاک ثبتی و مشخصات ملک مادر
-
مشخصات دقیق واحد پیشفروششده (طبقه، مساحت، شماره، مشاعات و …)
-
مبلغ و نحوه پرداخت
-
زمان تحویل
-
ضمانت اجرا در صورت تأخیر یا تخلف
-
تعهد به انتقال سند رسمی پس از تکمیل
۴. تعهد فروشنده به تحویل و انتقال سند
سازنده موظف است پس از پایان ساخت و اخذ پایانکار، سند رسمی ملک را به نام خریدار منتقل کند. در صورت خودداری، خریدار میتواند از طریق دادگاه الزام او را بخواهد.
۵. ممنوعیت فروش معارض
اگر کسی یک ملک یا واحد را به چند نفر بفروشد، مشمول جرم فروش مال غیر میشود و مجازات کیفری دارد.
۶. ثبت پیشفروش در اداره ثبت
پس از تنظیم سند رسمی، خلاصه آن به اداره ثبت ارسال میشود و در دفتر املاک و سوابق ثبتی ملک مادر ثبت میگردد.
ضمانت اجراهای تخلف از قانون
| نوع تخلف | ضمانت اجرا |
|---|---|
| پیشفروش بدون سند رسمی | ممنوع و فاقد اعتبار قانونی |
| فروش ملک بدون مالکیت | کلاهبرداری یا فروش مال غیر (مجازات کیفری) |
| عدم انتقال سند | امکان الزام به تنظیم سند از طریق دادگاه |
| تأخیر در تحویل | پرداخت خسارت و جریمه به خریدار |
قانون پیشفروش ساختمان، پیشفروش را تنها در قالب سند رسمی معتبر میداند و هدف آن حفاظت از حقوق خریدار، کاهش ریسک معاملات ملکی، و پیشگیری از تخلفات ساختمانی و کلاهبرداریها است.
قانون پیشفروش ساختمان (مصوب ۱۲ دی ۱۳۸۹ و اصلاحات بعدی) شامل ۲۵ ماده و چهار تبصره است که بهطور کلی ساختار آن به شرح زیر است:
خلاصه مواد مهم قانون پیشفروش ساختمان
ماده ۱: تعریف قرارداد پیشفروش
هر قراردادی که مالک رسمی زمین (یا ذیحق مانند سرمایهگذار یا مستأجر با حق ساخت) متعهد به ساخت یا تکمیل واحدی شود و آن واحد به مالکیتی منتقل گردد، براساس این قانون «پیشفروش ساختمان» محسوب میشود.
ماده ۲: محتوای الزامی قرارداد
قرارداد پیشفروش باید حاوی اطلاعات زیر باشد:
-
معرفی طرفین
-
پلاک ثبتی و نشانی ملک
-
مشخصات فنی و معماری (مساحت، طبقه، مصالح، سیستم تهویه، …)
-
مبلغ کل، اقساط، نحوه پرداخت
-
شماره قبوض اقساط؛ زمان تحویل و تنظیم سند رسمی
-
تعهدات درباره خسارت، بیمه، تغییر مشخصات یا قیمت
-
تعهدات به مراجع قانونی و شهرداری
-
معرفی داوران قرارداد
-
ذکر برخی مواد خاص قانون (مانند مواد ۶، ۷، ۸، ۹، ۱۱، ۱۲، ۱۴، ۱۶، ۲۰)
ماده ۳: سند رسمی و ارسال خلاصه به ثبت
قرارداد (و هر واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن) باید:
-
به صورت رسمی در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود
-
در صورتمالکیت اضافه شود و خلاصه آن به اداره ثبت محل ارسال گردد
ماده ۴: مدارک پیشنیاز پیشفروش
الزامی به ارائه:
-
سند مالکیت یا اجاره با حق ساخت
-
پروانه ساخت و شناسنامه فنی واحد
-
بیمه مسئولیت ناشی از خسارت (مطابق ماده ۹)
-
تاییدیه مهندس ناظر از پایان پی ساختمان
-
پاسخ استعلام ثبتی از اداره ثبت
ماده ۵: هزینه تنظیم رسمی قرارداد
تنظیم قرارداد رسمی با پرداخت حقالثبت و بدون نیاز به ارائه گواهی مالیاتی، صرفاً طبق تعرفه خاص قوه قضائیه انجام میشود.
ماده ۶: جریمه تأخیر تحویل
اگر پیشفروشنده در موعد مقرر نتواند واحد را تحویل دهد، باید خسارت تاخیر مطابق ضوابط زیر را بپردازد:
-
بخش اختصاصی تا زمان تحویل: برابر ارزش اجارهای آن
-
مشاعات: روزانه ۰.۵٪ از بها
-
خدمات عمومی: ۰.۱٪ روزانه
-
تأخیر در تنظیم سند رسمی: ۰.۱٪ روزانه مبلغ قرارداد
طرفین میتوانند مبالغ بالاتری توافق کنند یا فسخ پیشبینی نمایند.
ماده ۷: اختلاف مساحت
اگر مساحت نهایی بیش از ±۵٪ اختلاف داشته باشد:
-
تا ۵٪ امکان فسخ نیست
-
بیش از ۵٪، فقط خریدار حق فسخ دارد
-
کمتر از ۹۵٪، خریدار میتواند فسخ کند یا خسارت بخواهد بر اساس قیمت روز کارشناسی
ماده ۸: خسارات ناشی از تخلف پیشفروشنده
در صورت فسخ از سمت خریدار به دلیل تخلف:
-
خسارت بر اساس مصالحه یا نظر کارشناس مشترک
-
در صورت عدم توافق، بازپسگیری وجوه پرداختی براساس قیمت روز + سایر خسارات قانونی
ماده ۹: بیمه مسئولیت سازنده
پیشفروشنده موظف به بیمه مسئولیت خسارت ناشی از عیب ساختمان یا عدم رعایت ضوابط قانونی است. اگر خسارت بیش از بیمه باشد، مابهالتفاوت بر عهده وی است.
ماده ۱۰: نقش بانکها در پرداخت وجه
در صورت ارائه تسهیلات، بانک مبلغ به حساب سازنده واریز میکند، و حقوق مالکیت پیشخریدار به نسبت سهم خریداری شده بهعنوان تضمین گرفته میشود.
ماده ۱۱: پیشپرداخت حداقل ۱۰٪
حداقل ۱۰٪ از بها باید همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول باشد و توافق برخلاف آن ممنوع است.
ماده ۱۲: کنترل پیشرفت ساخت
چنانچه پروژه طبق قرارداد پیش نرفته باشد، خریدار میتواند اقساط را منوط به تأیید مهندس ناظر کند. مهندس ملزم است ظرف یک ماه گزارش دهد.
ماده ۱۳: مالکیت نسبی و انتقال سند نهایی
خریدار پس از پرداخت تمام اقساط، میتواند تنظیم سند رسمی به نام خود را درخواست کند. اگر سازنده ظرف ۱۰ روز نپذیرد، دفترخانه با ذکر دلایل، سند را تنظیم میکند. اداره ثبت باید تفکیک یا افراز به تقاضای ذینفع انجام دهد.
ماده ۱۴: تکمیل مشروعسازی ناقص
اگر فقط کمتر از ۱۰٪ از پروژه باقی باشد، خریدار میتواند با قبول ادامه کار، سند را به قدرالسهم خود بگیرد، حتی اگر سازنده پروژه را تکمیل نکرده باشد.
ماده ۱۵: عدم توقیف واحد قبل از انتقال سند
عرصه و اعیان، و اقساط یا وجوه تعهدشده قابل توقیف به نفع سازنده یا طلبکار او نخواهد بود مگر پس از انتقال رسمی.
ماده ۱۶: تخلف خریدار در پرداخت
اگر خریدار اقساط را نپردازد، دفترخانه باید اخطار کتبی تا یک ماه صادر کند؛ پس از آن، سازنده حق فسخ قرارداد را دارد.
ماده ۱۷ و ۱۸: واگذاری حقوق و تعهدات
-
واگذاری حقوق پیشفروشنده پس از کسب رضایت همه پیشخریداران مجاز است
-
در صورتی که خریدار بدون رضایت آن را انتقال دهد، مسئول پرداخت تعهدات خواهد بود.
ماده ۱۹: سقوط اعتبار قرارداد پس از انتقال نهایی
پس از انتقال سند و ایفای تعهدات، قرارداد از درجه اعتباری ساقط میشود و باید به دفترخانه بازگردانده شود.
ماده ۲۰: روش حل اختلاف (داوری اجباری)
اختلافات قرارداد از طریق هیئت داوران (یک داور از سوی هر طرف + داور مرضیالطرفین یا معرفی دادگستری) حل میشود.
مواد تکمیلی: ۲۱ تا ۲۵
-
ماده ۲۱: الزامی بودن کسب مجوز برای آگهی پیشفروش و درج شناسه آگهی
-
ماده ۲۲: صدور شناسنامه فنی ساختمان توسط شهرداری
-
ماده ۲۳: مجازات کیفری و نقدی برای پیشفروش بدون سند رسمی یا آگهی بدون مجوز
-
ماده ۲۴: وظیفه مشاوران املاک در هدایت طرفین به دفاتر اسناد رسمی و مجازات تخلف
-
ماده ۲۵: تدوین آییننامه اجرایی توسط وزارتخانهها و سازمان ثبت
در نتیجه اصلاحات اخیر قانون پیشفروش ساختمان، برخی مواد قانون اصلی (مصوب ۱۳۸۹) در قالب قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» (۱۴۰۳) بازنگری شدهاند. مهمترین اصلاحات تا دو دی ۱۴۰۳ به شرح زیر هستند:
اصلاحات کلیدی قانون پیشفروش ساختمان
۱. گسترش دامنه شمول قراردادهای پیشفروش
شرایط مشمول قانون، شامل دسته وسیعتری از قراردادها شده و برخی قراردادهای مشارکت در ساخت نیز مشمول پیشفروش رسمی شدند
۲. حذف شرط پیشرفت فیزیکی حداقل ۲۰٪
الزامات پیشرفت فیزیکی ۲۰٪ پروژه و داشتن پروانه ساخت دیگر پیششرط انعقاد قرارداد رسمی پیشفروش نیست
۳. لغو نیاز به مجوز انتشار آگهی پیشفروش
پیش از اصلاحات، لازم بود سازنده مجوز انتشار آگهی پیشفروش را از مراجع ذیصلاح اخذ کند؛ اکنون این الزام برداشته شده است
۴. صدور شناسه یکتا برای هر واحد
سازمان ثبت مکلف است برای هر واحد در حال ساخت، شناسه یکتایی صادر کند. تا زمان صدور سند تفکیکی، معاملات فقط با استفاده از این شناسه امکانپذیر است، که از معاملات معارض جلوگیری میکند
۵. ایجاد ضمانتنامهها و سامانه حساب امانی
تأکید شده که قراردادها باید شامل حساب امانی برای تضمین سرمایه خریدار و ضمانتنامه تحویل بهموقع باشند. همچنین اعتبارسنجی پیشخریدار و سازنده در دستور کار قرار گرفته است
وضعیت اجرای اصلاحات
-
اصلاحات جدید در قانون ثبت رسمی معاملات املاک تا دو ماه پس از دی ۱۴۰۳ اجرایی خواهند شد
-
برنامه هفتم توسعه کشور نیز وزارت راه و شهرسازی را مکلف کرده تا تا دو سال این اصلاحات را نهایی کند
آییننامه اجرایی قانون پیشفروش ساختمان (آخرین نسخه – ۱۴۰۳)
۱. تعاریف کلیدی
• پیشفروش ساختمان: فروش واحدهای مسکونی، تجاری یا اداری پیش از اتمام عملیات ساختمانی
• سازنده: شخص حقیقی یا حقوقی دارای پروانه اشتغال معتبر از سازمان نظام مهندسی
• خریدار: شخص حقیقی یا حقوقی که متقاضی خرید واحد است
۲. شرایط اساسی پیشفروش
الف) الزامات سازنده:
-
دارا بودن پروانه ساخت معتبر از مراجع ذیصلاح
-
ثبت در سامانه ملی املاک و اسکان کشور
-
ارائه ضمانت اجرای پروژه به میزان ۲۰% ارزش قرارداد
ب) محدودیتهای مالی:
-
حداکثر ۶۰% قیمت واحد قبل از تحویل قابل دریافت است
-
پرداختها باید متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه باشد
۳. محتوای الزامی قرارداد
• مشخصات کامل طرفین قرارداد
• جزئیات دقیق ملک شامل:
-
متراژ دقیق
-
شماره واحد
-
پلاک ثبتی
-
شماره طبقه
• جدول زمانی تحویل (حداکثر ۳۶ ماه)
• جدول پرداختها (حداقل ۵ مرحله)
• شرایط فسخ قرارداد
• میزان و نحوه محاسبه جریمهها
۴. تعهدات ویژه سازنده
-
ارائه گواهی پایان کار
-
تحویل واحد مطابق نقشههای مصوب
-
بیمه مسئولیت مدنی به میزان ۱۱۰% ارزش قرارداد
-
ارائه گزارش ماهانه پیشرفت پروژه
-
نصب تابلوی مشخصات پروژه در محل ساخت
۵. حقوق خریداران
• حق فسخ قرارداد پس از ۹ ماه تأخیر
• دریافت خسارت ۰.۰۷% روزانه از مبلغ پرداختی
• امکان بازدید ماهانه از پروژه
• دسترسی به مستندات مالی پروژه
• حق دریافت اطلاعات کامل درباره پیشرفت کار
۶. ضمانتهای اجرایی
• افتتاح حساب مشترک بانکی تحت نظارت
• برداشت وجوه فقط با تأیید مهندس ناظر
• توقیف پروانه ساخت در صورت تخلف
• ممنوعیت فعالیت سازندگان متخلف تا ۵ سال
۷. مراحل رسیدگی به اختلافات
-
هیئت حل اختلاف املاک (مرجع اولیه)
-
کمیته سازش در سازمان نظام مهندسی
-
دادگاههای حقوقی (در صورت عدم سازش)
۸. پیوستهای ضروری
-
فرم استاندارد قرارداد پیشفروش
-
جدول پیشرفت فیزیکی و مالی
-
چکلیست مدارک مورد نیاز
-
فرمهای نظارت و بازرسی
نکات اجرایی مهم:
• الزام تکمیل حداقل ۲۰% پروژه قبل از شروع پیشفروش
• ممنوعیت تغییر کاربری بدون رضایت کتبی خریداران
• اخذ گواهی سلامت مالی از بانک برای سازندگان
• الزام به انتشار عمومی صورتهای مالی پروژه
• ممنوعیت پیشفروش واحدهای زیربنای کمتر از ۶۰ متر مربع
ابطال قرارداد پیشفروش ساختمان زمانی مطرح میشود که قرارداد برخلاف الزامات قانونی تنظیم شده باشد یا یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکرده باشد. این فرآیند حقوقی نیازمند طی مراحل مشخصی در دادگاه است. در ادامه، مراحل و شرایط ابطال را برات کامل توضیح میدم:
مواردی که قرارداد قابل ابطال است:
- عدم تنظیم سند رسمی: طبق قانون، قرارداد پیشفروش باید در دفترخانه و بهصورت رسمی تنظیم شود. قراردادهای عادی فاقد اعتبار قانونیاند.
- نبود مجوز پیشفروش: اگر سازنده مجوز رسمی از شهرداری یا مراجع ذیصلاح نداشته باشد، قرارداد قابل ابطال است.
- فقدان شناسنامه فنی-ملکی: مشخصات فنی واحد باید در شناسنامه فنی درج شده باشد؛ نبود آن موجب بیاعتباری قرارداد میشود.
- عدم احراز مالکیت یا حق ساخت: اگر فروشنده مالک رسمی زمین نباشد یا حق ساخت نداشته باشد، قرارداد از ابتدا باطل است.
- تقلب یا فریب در معامله: ارائه اطلاعات نادرست، پنهانکاری یا جعل مدارک میتواند موجب ابطال شود.
- عدم اهلیت طرفین: اگر یکی از طرفین صلاحیت قانونی برای انعقاد قرارداد نداشته باشد، قرارداد قابل ابطال است.
مراحل قانونی ابطال قرارداد:
- تنظیم دادخواست حقوقی باید دادخواستی با موضوع “ابطال قرارداد پیشفروش” در دادگاه عمومی حقوقی تنظیم شود.
- ارائه مدارک و مستندات شامل اصل قرارداد، مکاتبات، مجوز ساخت، استعلام ثبت، و دلایل قانونی برای ابطال.
- اثبات تخلف یا مغایرت قانونی دادگاه بررسی میکند که آیا قرارداد با قانون پیشفروش ساختمان مغایرت دارد یا خیر.
- صدور حکم ابطال در صورت اثبات، دادگاه حکم به بیاعتباری قرارداد و استرداد وجوه پرداختی صادر میکند.
نکات تکمیلی:
- خریدار میتواند همزمان با دادخواست ابطال، مطالبه خسارت نیز مطرح کند.
- اگر قرارداد در بنگاه یا بهصورت دستی تنظیم شده باشد، احتمال ابطال بیشتر است.
- مشاوران املاک حق تنظیم قرارداد پیشفروش ندارند و فقط باید طرفین را به دفترخانه رسمی ارجاع دهند.