کمیسیون ماده ۱۲ یکی از نهادهای مهم در قوانین شهری ایران است که وظیفه تشخیص نوع زمین‌ها را بر عهده دارد جهت دریافت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری با شماره ۰۹۱۲۸۳۹۴۴۸۳ تماس حاصل فرمائید.
کمیسیون ماده ۱۲ :
کمیسیون ماده ۱۲ در نظام حقوقی ایران، کمیسیونی است که وظایف خاصی در ارتباط با بررسی و رسیدگی به تخلفات و مشکلات مربوط به زمین‌های شهری، به‌ویژه در ارتباط با تغییر کاربری‌ها و وضعیت‌های غیرمجاز زمین‌ها دارد. این کمیسیون طبق ماده ۱۲ قانون زمین شهری که در سال ۱۳۶۶ تصویب شد، ایجاد گردید. شرح وظایف کمیسیون ماده ۱۲ به شرح زیر است:
وظایف کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری :
بررسی تغییر کاربری اراضی دولتی و ملی:
کمیسیون ماده ۱۲ مسئول بررسی درخواست‌های تغییر کاربری اراضی دولتی و ملی است. این کمیسیون بررسی می‌کند که آیا تغییر کاربری زمین از نظر قانونی و طبق ضوابط شهری و طرح‌های توسعه‌ای مجاز است یا خیر
بررسی تخلفات ساختمانی و ساخت‌وساز غیرمجاز:
کمیسیون ماده ۱۲ بررسی می‌کند که آیا ساخت‌وسازهایی که در اراضی دولتی یا اراضی غیرمجاز انجام شده است، مطابق با قوانین و مقررات شهری است یا خیر. این کمیسیون در صورتی که ساخت‌وساز غیرمجاز تشخیص داده شود، می‌تواند به صدور دستور تخریب یا جریمه اقدام کند
صدور مجوز برای استفاده از اراضی به منظور ساخت‌وساز :
کمیسیون ماده ۱۲ مجاز به صدور مجوز برای استفاده از اراضی به‌ویژه در مواقعی است که کاربری جدید یا تغییر کاربری به دلایل مختلف درخواست شود. این کمیسیون مسئول ارزیابی درخواست‌ها و تعیین چگونگی استفاده از زمین در قالب پروژه‌های مختلف است
موافقت یا مخالفت با واگذاری اراضی دولتی
این کمیسیون در مواردی که درخواست واگذاری اراضی دولتی برای ساخت‌وساز، پروژه‌های تجاری یا مسکونی وجود داشته باشد، تصمیم‌گیری می‌کند و نظر خود را در مورد امکان واگذاری زمین اعلام می‌نماید
تصمیم‌گیری در مورد اراضی فاقد سند مالکیت:
در صورتی که زمینی فاقد سند مالکیت باشد و از نظر قانونی مشکلاتی در ثبت مالکیت آن وجود داشته باشد، کمیسیون ماده ۱۲ بررسی کرده و در مورد وضعیت مالکیت زمین و روش‌های رفع مشکلات آن تصمیم‌گیری می‌کند
تعیین تکلیف اراضی شهری تصرف شده :
یکی دیگر از وظایف کمیسیون ماده ۱۲، بررسی اراضی شهری است که به‌طور غیرمجاز تصرف شده‌اند و تصمیم‌گیری در مورد نحوه برخورد با تصرفات غیرمجاز و تعیین تکلیف آن‌ها می‌باشد. این تصمیمات می‌تواند شامل جریمه مالی، تخریب ساختمان‌ها یا انتقال مالکیت به دولت باشد
صدور مجوزهای خاص در حوزه زمین شهری:
کمیسیون ماده ۱۲ مجاز است مجوزهای خاصی را برای بهره‌برداری از زمین‌هایی که به‌صورت غیرمجاز تغییر کاربری داده‌اند، صادر کند. این مجوزها می‌تواند شامل اجازه بهره‌برداری از زمین در زمینه‌های کشاورزی، تجاری یا مسکونی باشد
حل و فصل اختلافات مالکیت اراضی شهری:
در مواردی که اختلافات بین اشخاص در مورد مالکیت اراضی شهری به وجود آید، کمیسیون ماده ۱۲ به‌عنوان مرجع حل و فصل این اختلافات عمل می‌کند
تعیین اراضی دولتی برای طرح‌های عمرانی و توسعه شهری:
کمیسیون ماده ۱۲ موظف است اراضی دولتی را برای استفاده در طرح‌های عمرانی و توسعه شهری شناسایی کرده و در این خصوص تصمیم‌گیری کند
ترکیب و نحوه تشکیل کمیسیون ماده ۱۲:
کمیسیون ماده ۱۲ از اعضای مختلفی تشکیل می‌شود که معمولاً شامل نمایندگان دستگاه‌های دولتی و بخش‌های مختلف مربوط به زمین‌شناسی، شهری، امور مالی و حقوقی است. اعضای اصلی کمیسیون شامل موارد زیر می‌باشند:
نماینده وزارت مسکن و شهرسازی
نماینده سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
نماینده وزارت جهاد کشاورزی
نماینده سازمان محیط زیست
رئیس کمیسیون، که معمولاً یکی از مقامات عالی‌رتبه دولتی یا قضائی است
این کمیسیون با حضور این اعضا و بر اساس بررسی مدارک، مستندات و شرایط خاص هر پرونده تصمیم‌گیری می‌کند
کمیسیون ماده ۱۲ نقش مهمی در نظارت بر اراضی شهری و جلوگیری از تخلفات در این زمینه ایفا می‌کند و یکی از ابزارهای مهم برای مدیریت منابع زمین در کشور است
انواع زمین شهری بر اساس نوعیت ؟
بر اساس ماده ۲ قانون زمین شهری، اراضی و زمین‌های شهری از نظر نوعیت به سه دسته کلی تقسیم می‌شوند:
اراضی موات
تعریف
به زمین‌هایی گفته می‌شود که هیچ‌گونه سابقه احیا، بهره‌برداری و استفاده ندارند و به‌صورت طبیعی بدون استفاده باقی مانده‌اند
ویژگی‌ها
فاقد سابقه عمران و احیا توسط اشخاص حقیقی یا حقوقی هستند
معمولاً زمین‌هایی هستند که هیچ‌گونه ساخت‌وساز یا بهره‌برداری زراعی در آن‌ها انجام نشده است
بر اساس قانون، این اراضی متعلق به دولت بوده و اشخاص حقیقی یا حقوقی ادعای مالکیت بر آن‌ها نمی‌توانند داشته باشند، مگر اینکه خلاف آن ثابت شود
دولت می‌تواند این اراضی را جهت توسعه شهری، احداث مسکن و طرح‌های عمرانی مورد استفاده قرار دهد
اراضی بایر
تعریف :
زمین‌هایی که قبلاً احیا شده و مورد بهره‌برداری قرار گرفته‌اند، اما به دلایل مختلف رها شده و بلااستفاده مانده‌اند
ویژگی‌ها
این اراضی در گذشته دارای سابقه بهره‌برداری یا زراعت بوده‌اند
به‌دلایل مختلف مانند تغییرات اقتصادی، کمبود منابع آبی، مهاجرت و …، این زمین‌ها بدون استفاده باقی مانده‌اند
مالکیت این زمین‌ها متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی است، اما اگر مالک زمین را بدون دلیل موجه رها کند، دولت می‌تواند طبق مقررات، آن را برای اجرای طرح‌های توسعه شهری در اختیار بگیرد
این زمین‌ها قابلیت احیا دارند و می‌توانند دوباره برای توسعه شهری یا زراعی مورد استفاده قرار گیرند
اراضی دایر :
تعریف
زمین‌هایی که به‌طور مستمر در حال بهره‌برداری هستند و به نوعی آباد محسوب می‌شوند
ویژگی‌ها :
این اراضی شامل زمین‌های دارای بنا، مسکونی، تجاری، صنعتی، زراعی و باغات می‌شوند
مالکیت این اراضی مشخص است و معمولاً در تصرف اشخاص حقیقی یا حقوقی قرار دارد
شامل تمامی زمین‌هایی است که در حال حاضر تحت استفاده و بهره‌برداری قرار دارند
هرگونه تغییر کاربری این زمین‌ها باید با مجوز قانونی انجام شود
این دسته‌بندی مبنای قانونی برای مدیریت زمین‌های شهری در ایران است و در تصمیم‌گیری‌های مربوط به توسعه شهری، تغییر کاربری و تملک اراضی توسط دولت نقش مهمی دارد
تعریف اراضی
بر اساس ماده ۲ قانون زمین شهری، اراضی دایر به زمین‌هایی گفته می‌شود که به‌طور مستمر در حال بهره‌برداری بوده و دارای سابقه احیا و عمران هستند. این اراضی شامل زمین‌های مسکونی، تجاری، صنعتی، کشاورزی، باغات و سایر زمین‌هایی که در حال استفاده می‌باشند، می‌شود
ویژگی‌های اراضی دایر :
دارای سابقه بهره‌برداری و احیا هستند
به‌صورت فعال مورد استفاده قرار می‌گیرند (مسکونی، تجاری، زراعی، صنعتی و غیره )
دارای مالکیت اشخاص حقیقی یا حقوقی می‌باشند
مشمول مقررات مربوط به تغییر کاربری اراضی هستند (هرگونه تغییر کاربری نیاز به مجوز دارد )
دولت و شهرداری‌ها معمولاً اختیار تصرف این اراضی را ندارند، مگر در شرایط خاص مانند اجرای پروژه‌های عمرانی و ملی (مثلاً طرح‌های راه‌سازی، مترو، توسعه فضای سبز و…)
نمونه‌هایی از اراضی دایر :
زمین‌های دارای ساختمان‌های مسکونی، تجاری یا اداری
باغ‌ها و زمین‌های زراعی که فعال هستند
اراضی صنعتی و کارگاه‌های تولیدی
زمین‌هایی که در طرح‌های شهری و شهرداری‌ها به‌عنوان کاربری خاص تعیین شده‌اند
به‌طور کلی، اراضی دایر زمین‌های آماده و تحت استفاده هستند که برخلاف اراضی بایر و موات، نیازی به احیا و بازسازی ندارند و از قبل در چرخه استفاده قرار گرفته‌اند
آیین دادرسی کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری :
کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری یکی از مهم‌ترین مراجع اداری در ایران است که به بررسی و تعیین وضعیت اراضی شهری از نظر موات، بایر یا دایر بودن می‌پردازد. این کمیسیون بر اساس ماده ۱۲ قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶ تشکیل شده و نحوه رسیدگی به پرونده‌های مربوط به اراضی شهری را مشخص می‌کند
صلاحیت کمیسیون ماده ۱۲
کمیسیون ماده ۱۲ مرجع تخصصی تشخیص نوعیت اراضی شهری است و در موارد زیر صلاحیت رسیدگی دارد :
تشخیص موات بودن اراضی (اراضی فاقد سابقه عمران و احیا)
تشخیص بایر بودن اراضی (اراضی که سابقه عمران داشته ولی بلااستفاده مانده‌اند)
تشخیص دایر بودن اراضی (اراضی که در حال حاضر در حال استفاده و بهره‌برداری هستند)
ترکیب اعضای کمیسیون
کمیسیون ماده ۱۲ از افراد زیر تشکیل می‌شود :
نماینده وزارت راه و شهرسازی (به‌عنوان رئیس کمیسیون)
نماینده سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
نماینده وزارت جهاد کشاورزی
این اعضا با بررسی مستندات و بازدیدهای میدانی، در مورد وضعیت زمین‌ها تصمیم‌گیری می‌کنند
آیین دادرسی و روند رسیدگی در کمیسیون ماده ۱۲
الف) طرح درخواست و تشکیل پرونده
درخواست بررسی وضعیت زمین می‌تواند توسط مالک، متصرف، شهرداری، سازمان‌های دولتی یا سایر اشخاص ذی‌نفع ارائه شود
اداره راه و شهرسازی پس از دریافت درخواست، اقدام به تشکیل پرونده می‌کند
مدارک مورد نیاز شامل سند مالکیت، نقشه زمین، عکس‌های هوایی، مدارک مربوط به سابقه احیا یا بهره‌برداری از زمین و سایر مستندات مرتبط است
ب) بررسی مستندات و بازدید میدانی
کمیسیون پس از دریافت مدارک، یک تیم کارشناسی برای بازدید میدانی تعیین می‌کند
کارشناسان بررسی می‌کنند که آیا زمین دارای آثار احیا (ساختمان، زراعت، دیوارکشی و …) است یا خیر
گزارش کارشناسی تهیه و به کمیسیون ارائه می‌شود
ج) صدور رأی توسط کمیسیون
پس از بررسی مستندات و گزارش کارشناسان، کمیسیون رأی خود را صادر می‌کند
رأی کمیسیون در خصوص موات، بایر یا دایر بودن زمین قطعی است
نتیجه رأی به مالک یا متقاضی ابلاغ می‌شود
اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۲
در صورتی که مالک یا ذی‌نفع نسبت به رأی کمیسیون معترض باشد، می‌تواند ظرف ۳ ماه از تاریخ ابلاغ رأی، در دیوان عدالت اداری طرح دعوا کند
دیوان عدالت اداری بررسی می‌کند که آیا رأی کمیسیون مطابق قانون و مقررات بوده یا خیر و در صورت لزوم، رأی را نقض یا تأیید می‌کند
ضمانت اجرایی آرای کمیسیون ماده ۱۲
در صورتی که کمیسیون زمین را موات تشخیص دهد، آن زمین در اختیار دولت قرار می‌گیرد
اگر زمین بایر یا دایر تشخیص داده شود، مالک آن موظف به احیا و بهره‌برداری از زمین طبق ضوابط شهری است
در صورت عدم اقدام مالک، ممکن است دولت از طریق قوانین تملک اراضی وارد عمل شود
کمیسیون ماده ۱۲ نقش مهمی در تشخیص وضعیت اراضی شهری و اجرای سیاست‌های زمین شهری دولت دارد. تصمیمات این کمیسیون می‌تواند مالکیت اراضی را تحت تأثیر قرار دهد و از این رو، فرایند بررسی و صدور رأی آن از اهمیت بالایی برخوردار است. رأی این کمیسیون قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری است و در صورت تأیید، قابلیت اجرا خواهد داشت
نحوه استعلام نوع زمین :
نحوه استعلام نوع زمین (موات، بایر یا دایر) از کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری
اگر فردی بخواهد نوعیت زمین خود را از نظر موات، بایر یا دایر بودن مشخص کند، می‌تواند از طریق کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری استعلام بگیرد. فرآیند استعلام به‌صورت زیر انجام می‌شود:
ارائه درخواست استعلام
متقاضی (اعم از مالک، متصرف، شهرداری، سازمان‌های دولتی یا سایر ذی‌نفعان) باید درخواست رسمی استعلام نوع زمین را به اداره کل راه و شهرسازی استان مربوطه ارائه دهد
مدارک مورد نیاز :
فرم درخواست استعلام (دریافت‌شده از اداره راه و شهرسازی)
سند مالکیت یا مدارک مربوط به تصرف زمین
نقشه هوایی زمین (در صورت وجود)
قبض پرداخت عوارض یا مالیات زمین (در صورت وجود)
هرگونه مدارک دیگری که سابقه احیا یا بهره‌برداری از زمین را اثبات کند
بررسی اولیه توسط اداره راه و شهرسازی
پس از دریافت درخواست، اداره راه و شهرسازی پرونده‌ای برای متقاضی تشکیل می‌دهد
این اداره درخواست را بررسی کرده و در صورت نیاز، مدارک تکمیلی را از متقاضی مطالبه می‌کند
سپس درخواست برای بررسی بیشتر به کمیسیون ماده ۱۲ زمین شهری ارسال می‌شود
بررسی کارشناسی و بازدید میدانی
کمیسیون یک گروه کارشناسی را برای بازدید از زمین تعیین می‌کند
کارشناسان ویژگی‌های زمین را بررسی کرده و مشخص می‌کنند که زمین دارای آثار احیا، بهره‌برداری و ساخت‌وساز است یا خیر
در صورت وجود مستندات قوی، ممکن است تصاویر ماهواره‌ای یا عکس‌های هوایی نیز برای تعیین نوعیت زمین بررسی شوند
صدور رأی کمیسیون ماده ۱۲
پس از بررسی مستندات و بازدید میدانی، کمیسیون ماده ۱۲ تشکیل جلسه داده و یکی از موارد زیر را اعلام می‌کند:
زمین موات است: یعنی هیچ‌گونه سابقه احیا و بهره‌برداری ندارد و به دولت تعلق دارد
زمین بایر است: یعنی قبلاً احیا شده ولی مدتی است بلااستفاده مانده است. مالک باید زمین را احیا کند، در غیر این‌صورت ممکن است زمین تحت تملک دولت قرار گیرد
زمین دایر است: یعنی زمین در حال حاضر در حال استفاده و بهره‌برداری است و مالکیت آن مشخص است
دریافت پاسخ استعلام
پس از صدور رأی، نتیجه استعلام به متقاضی به‌صورت کتبی اعلام می‌شود
در صورت اعتراض به رأی کمیسیون، متقاضی می‌تواند ظرف ۳ ماه در دیوان عدالت اداری اعتراض خود را ثبت کند
استعلام نوع زمین فقط از طریق کمیسیون ماده ۱۲ امکان‌پذیر است و سایر مراجع (مانند شهرداری یا اداره ثبت) صلاحیت تشخیص نوعیت زمین را ندارند
اگر زمین موات اعلام شود، دولت می‌تواند آن را در اختیار بگیرد و مالک حقیقی نمی‌تواند ادعای مالکیت کند
تصاویر هوایی و سوابق بهره‌برداری از زمین تأثیر زیادی در تصمیم‌گیری کمیسیون دارند
برای استعلام نوع زمین باید درخواست را به اداره راه و شهرسازی استان مربوطه ارائه دهید. این اداره پرونده را به کمیسیون ماده ۱۲ ارسال می‌کند. پس از بازدید کارشناسی و بررسی مدارک، کمیسیون نوع زمین را تعیین و نتیجه را اعلام می‌کند اگر با رأی کمیسیون مخالف باشید، می‌توانید در دیوان عدالت اداری اعتراض کنید