الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل متخصص ملکی انجام و بهتر است پس از اخذ گواهی غدم حضور دفترخانه از اقدام خودسرانه بدون وکیل در اینخصوص اجتناب ورزید چراکه در صورت شکست قابل طرح مجدد تخواهد بود .
سند رسمی نشانه ی مالکیت است و حق مالکیت در اکثر موارد تنها با وجود سند رسمی اعلام می گردد. به همین علت برای انجام هر نوع معامله ( چه معامله ی منقول و چه معامله ی غیر منقول) بایستی سند رسمی را در اختیار داشت و در جریان معامله آن را به فرد دیگر انتقال داد. گفتنی است که تنظیم سند رسمی در جریان معامله از جمله تعهدات فروشنده و یا مالک می باشد. کما اینکه اگر فروشنده با ایجاد بهانه به تنظیم سند رسمی اقدام نکند. خریدار می تواند دعوایی تحت عنوان الزام به تنظیم سند رسمی را به راه بیاندازد.
الزام به تنظیم سند رسمی یکی از مشکلاتی میباشد که حجم زیادی از دعاوی دادگاه ها را تشکیل میدهد.
خواهان این دعوا خریداری است که مالی را از فروشنده خریده است و طبق توافقات فی ما بین آنها تمام یا قسمتی از قیمت مال را پرداخت کرده است اما فروشنده به هر دلیلی از انتقال سند رسمی به او امتناع میورزد.
نوشتن دادخواست و ارائه مدارک و مستندات در این دعوا بسیار حائز اهمیت میباشد که با همراه داشتن یک وکیل متخصص در این امور میتوانید با اطمینان خاطر این کار را به او بسپارید تا به نحو احسن در دادگاه از حقوق و منافع شما دفاع نماید.
همچنین با رویه ای که امروزه در دادگاه ها، مبنی بر عدم پذیرش اسناد عادی مستقر شده است، حساسیت این دعوا بیش از پیش بالا میرود.
برای اینکه بتوانید خیالی آسوده از نتیجه رای دادگاه در خصوص ادعایی که علیه فروشنده ای که سند رسمی را به شما منتقل نکرده است داشته باشید بهترین راه حل، سپردن این پرونده به وکیلی میباشد که حوزه فعالیت خود را این دسته از پرونده ها قرار داده و همچنین مسلط به قوانین و مقررات به روز شده در این زمینه میباشد.
استعلام گردش ثبتی:
هر نوع نقل و انتقال و تغییر وضعیت و یا بازداشتی یا هر دستور قضائی دیگر مربوط به هر ملک غیر منقول از زمان ثبت در دفتر املاک اداره ثبت محل در سوابق پرونده ی آن ملک درج و ضبط می شود. با انجام این کار هر زمان که لازم باشد می توان با رجوع به گردش اتفاقات مندرج در پرونده به طور کامل نسبت به سوابق ملک مورد نظر آگاهی لازم را کسب کرد.
همچنین با توجه به گسترش معاملات ملکی و اتفاقات ناخواسته و ناگواری که در جریان خرید یک ملک برای خریدار پیش می آید مانند اینکه سند ملک بازداشت باشد یا متعلق به شخص دیگری غیر از فروشنده باشد، شرایط ایجاب می کند که سابقه ملک به وضوح برای خریدار روشن باشد. در همین راستا در معاملات ملکی شخص خریدار این حق را دارد که به علاوه سند مالکیت تقاضای اعلام وضعیت ثبتی ملک یا همان گردش ثبتی را از فروشنده درخواست کند و فروشنده نیز موظف است با رجوع به یک دفتر اسنادرسمی درخواست استعلام سابقه ثبتی ملک مورد نظر را بنماید.
اهمیت استعلام سند رسمی
با توجه به موارد بیان شده استعلام ثبتی ملک برای بررسی اعتبار سند ملک و احراز هویت فروشنده صورت می گیرد و دارای مزایای مهمی است که برای انجام معامله ملکی واجب و لازم است از جمله:
- انجام معامله ملکی با امنیت بالا
- حصول اطمینان از اینکه مالک ملک مورد نظر دقیقا چه کسی است!
- بدست آوردن اطلاعات کامل در مورد شرایط ثبتی ملک
- می توان مطلع شد که ملک مال مشاعی است یا فقط یک مالک دارد.
- چنانچه ملک وصیغه وامی قرار گرفته باشد یا سند آن رهن بانک یا هر مرجع دیگری باشد با اخذ استعلام ثبتی این موارد روشن می شود.
- چنانچه ملک موقوفه باشد یا به هر دلیل حقوقی دیگر به صورت کامل یا جزئی قابل نقل و انتقال نباشد و یا دارای شرایط ویژه حقوقی باشد استعلام ثبتی آن را مشخص می کند.
اهمیت استعلام سند ملک
استعلام چیست؟ برای سنجیدن اعتبار ملکی که قرار است معامله شود حتما باید استعلام سابقه ثبتی ملک را بگیرید و این موضوع از اهمیت بالایی برخوردار است به دلایل مختلفی مانند ایجاد حس امنیت از انجام معامله، اما یکی از دلایل مهم حصول اطمینان از مالک بودن فروشنده و اعتماد به وی می باشد. همچنین اگر ملک مورد معامله دارای چند مالک باشد یا حتی اگر در گرو بانک باشد و در تضمین وام استفاده شده باشد با استعلام سابقه ثبتی ملک مشخص می شود.
پس بسیار مهم است که برای مشخص شدن گزارش شرایط ثبت شده ملک و شرایط حقوقی خاص آن در صورت وجود از استعلام ثبتی استفاده کنید.
روش تهیه پاسخ استعلام املاک جاری (استعلام ثبت)
در مواقع انجام هر معامله نسبت به املاک جاری، دفاتر اسناد رسمی موظف هستند از قبل جریان ثبتی املاک را از اداره ثبت محلی که ملک در آن واقع شده استعلام نمایند. همینطور برخی از مراجع قضایی یا دستگاه های اجرایی ذیربط در موارد و مواقع ضروری برای استعلام جریان ثبتی املاک جاری مجاز هستند مانند استعلام دادگاه از اداره ثبت.
برای تهیه پاسخ اول باید استعلام را از مراجع ذیصلاح دریافت کنید سپس ثبت در دفتر اندیکاتور به دستور مسئول اداره ثبت و پس از ارسال به بایگانی و ضمیمه شدن در پرونده ارجاع نزد نماینده مربوطه برای اقدام کردن. نماینده ثبت پس از بررسی پرونده پاسخ جریان کامل ملک را تهیه می کند و بعد متصدی مربوطه گواهی عدم بازداشتی را صادر و اگر مرج استعلام کننده ملک دفترخانه اسناد رسمی باشد برای تعیین میزان بدهی ملک، پرونده را به حسابداری ارجاع می دهد.
مسئول حسابداری پس از بررسی پرونده بقایای ثبتی و حقوق دولتی را تعیین کرده و آن را در پاسخ استعلام ثبت می نماید. در آخر نیز پاسخ استعلام توسط مسئول اداره امضا و از دفتر اندیکاتور به مرجع استعلام کننده ارسال می شود.
الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع:
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع در مواردی قابل طرح است که مالک ملک مشاعی از تنظیم سند رسمی برای خریدار امتناع نموده و یا ورثه ملکی که مالک ، قبل از تنظیم سند رسمی فوت کرده ، در دفتر خانه حاضر نمی شوند.
در الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع ، خواهان قبل از هر کاری باید نسبت به تنظیم یک نمونه دادخواست اقدام کند ؛ سپس دادخواست خود را از طریق دفاتر خدمات قضایی ثبت کند تا روند پیگیری آن در دادگاه آغاز شود . البته قبل از هر چیز خواهان باید در سامانه ثنا ثبت نام کرده باشد.
توجه داشته باشید که در اینجا خواهان تنها در صورتی میتواند در طرح دعوای خود پیروز شود که ادله کافی برایاثبات محق بودن خود را ارائه کرده و اسناد آن را به همراه سایر ذمدارک خواسته شده ضمیمه دادخواست بنماید.
مدارک لازم برای طرح دعوای تنظیم سند رسمی ملک مشاع شامل:
۱-مدارک هویتی مانند شناسنامه و کارت ملی ۲-ثبت نام در سامانه ثنا ۳-اصل مبایعه نامه ملک ۴-تکمیل نمودن فرم ارزش گذاری منطقه ای ملک در دفاتر خدمات قضایی ۵-ارائه گواهی عدم حضور صاحب ملک برای تنظیم سند رسمی ۶-تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع ۷-پرداخت هزینه های مرتبط با طرح دعوی ملک مشاع.
الزام به تنظیم سند رسمی علیه ورثه:
گاهی ملکی به فردی فروخته شده و قبل از تنظیم سند رسمی به نفع خریدار ، صاحب ملک فوت می کند که در این حالت تنظیم سند رسمی ملک مشاع توسط ورثه اهمیت پیدا خواهد کرد.
لکن گاهی بنا به دلایلی ورثه متوفی از حضور در دفتر خانه امتناع می کنند و تنظیم سند رسمی به نفع خریدار محقق نمی شود ؛ در این شرایط خواهان می بایست از طریق طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع علیه ورثه متوفی در دادگاه سند رسمی بگیرد.
الزام به تنظیم سند رسمی ملک:
بدیهی است که سند رسمی نسبت به سند عادی از ارزش و رسمیت بیشتری برخوردار می باشد. اما گاهی انتقال مالکیت با سند رسمی به انجام نمی رسد. و در بسیاری از موارد افراد با استفاده از سند عادی، مالکیت را واگذار می کنند. با اینحال گفته می شود که تمامی مالکین موظف هستند تا با تنظیم سند رسمی، مالکیت خودشان بر اموال را مستقر ساخته و از مزایای قانونی آن بهره لازم را ببرند.
در حقیقت تنظیم نمودن سند رسمی به معنای انتقال یک تعهد مازاد در پروسه مالکیت نیست. و حتی اگر فردی بطور شفاهی اموالی را از دیگری خریداری نماید. می تواند از او بخواهد تا برای به رسمیت شناختن این انتقال یک سند رسمی تنظیم کند.
با این حال فرض را بر این می گذاریم که فردی مالی را از دیگری خریداری نموده اما طرف مقابل نسبت به تنظیم سند رسمی امتناع می ورزد. در چنین شرایطی خریدار موظف است تا درخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند و از دادگاه بخواهد تا فروشنده را نسبت به انجام این امر مجاب نماید. تا بدین قرار وی بتواند مالک مالی شود که آن را بصورت رسمی خریداری نموده است .از اینرو دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یک دعوای حقوقی و موجه است.
برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی الزامی است تا بعضی از مراحل به ترتیب به انجام برسند. لذا برای شرح این مراحل الزامی است تا فرضیات و حالت های مختلف را از یکدیگر تفکیک نماییم.
حالت اول: فرض را بر این می گذاریم که طرفین قضیه برای انجام فعالیت های مربوط به تنظیم سند تاریخ مشخصی را برای حضور در دفترخانه تنظیم نموده باشند. در چنین حالتی است بدیهی است که هم فروشنده و هم خریدار باید در تاریخ مقرر در دفترخانه حاضر شوند. همچنین در صورتی که فروشنده غیبت داشته باشد. خریدار موظف است تا گواهی عدم حضور وی را از دفترخانه درخواست نماید. گفتنی است که با کمک این گواهی و با در دست داشتن آن خریدار راحت تر و به شیوه ای آسان می تواند خودداری فروشنده از تنظیم سند رسمی را در دادگاه به اثبات برساند.
حالت دوم: در این فرضیه هیچ کدام از طرفین در برگه مبایعه نامه تاریخی را برای حضور در دفتر اسناد رسمی مشخص نکرده اند. در چنین حالتی خریدار موظف است تا اظهارنامه ای را به فروشنده ارسال نماید. و بدین صورت از وی دعوت کند تا در روز و ساعت مشخص به دفترخانه مراجعه نماید. با این حال چنانچه فروشنده غیبت کند. و در دفترخانه حاضر نشود. خریدار می تواند گواهی عدم حضور وی را از دفترخانه دریافت کرده و با تحویل آن به دادگاه به شیوه ای دیگر خودداری فروشنده از تنظیم سند رسمی را به اثبات برساند.
در گام اول لازم است تا خواهان به دفتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نماید. وی باید بتواند دادخواستی مبنی بر دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را در سامانه ثنا ثبت کند. همچنین الزامی است تا خواهان مدارکی از جمله مبایعه نامه، گواهی عدم حضور در دفترخانه و … را در این سامانه به ثبت برساند.
در گام دوم دادگاه مدارک را بررسی می کند. سپس مدیر دفتر، زمان رسیدگی را تعین می کند. و خواهان می تواند در زمان موعود همراه با وکیلش جهت پیگیری روند شکایت به دادگاه مراجعه نماید.
در گام سوم دادگاه پرونده مذکور را به صورت کامل رسیدگی کرده است. و طبعا رای را صادر نموده. در این مرحله چنانچه فرد به رای صادر شده در دادگاه اعتراض داشته باشد. می تواند در موعد مقرر که توسط دادگاه تعین شده به حکم اعتراض نماید.
در گام آخر و بعد نهایی شدن حکم صادر شده از جانب دادگاه، فروشنده وظیفه دارد تا به مدت ۱۰ روز کاری به دفترخانه مراجعه نماید. و اگر خوانده به دفتر خانه مراجعه نکند دادگاه نماینده ای را از جانب خودش برای تنظیم سند به آنجا خواهد فرستاد.
الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی:
*حق سرقفلی، حقی است که برای مستاجرین اماکن تجاری منظور شده است. زیرا که با کار و فعالیت مستأجرین در اماکن تجاری ارزش افزوده ای به آن ملک اضافه می شود و قانون گذار برای حمایت از مستأجرین اماکن تجاری حق سرقفلی را وضع نموده است.
*در صورتی که شخصی به موجب سند عادی اجاره اقدام به انعقاد قرارداد اجاره نماید می تواند به همراه مالک با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی، نسبت به تنظیم سند رسمی سرقفلی و اجاره اقدام نماید.
* در صورتی که مالک ممانعت نماید مستأجر یا همان مالک سرقفلی می تواند ضمن مراجعه به دادگاه صالح دادخواست الزام به تنظیم سند سرقفلی را تقدیم کند.
*نقل و انتقال سرقفلی نیز مانند سایر اموال معمولاً به صورت کتبی بین انتقال دهنده و انتقال گیرنده تنظیم می گردد. در عرف جابجایی و انتقال سرقفلی را بیع می دانند. ولی این امر صحیح نیست و در واقع باید بیان داشت که انتقال سرقفلی ماهیتا عقد اجاره می باشد. زیرا که اصولا سرقفلی ضمن عقد اجاره ایجاد می شود به همین جهت تنظیم کنندگان سند ضمن عقد اجاره عقد صلحی را ذیل عنوان صلح سرقفلی در نظر می‌گیرند.
*در واقع طبق قانون سرقفلی زمانی ایجاد می گردد که مستاجر در زمان انعقاد عقد اجاره مبلغی را تحت این عنوان به موجر پرداخت می نماید. و عقد اجاره ای نیز میانشان تنظیم می شود که میزان اجاره بها بسیار ناچیز بوده و ماهانه به موجر پرداخت می شود. پس از اینکه مستاجر سرقفلی را از موجر خرید تا زمانی که مایل باشد در ملک باقی می ماند. اما برای انتقال این حق برای تغییر شغل بسته به قراردادی که با موجر بسته اند باید رضایت موجر را جلب کند.
به طور معمول در قرارداد اولیه سرقفلی، حق انتقال آن به مستاجر اعطاء نمی شود، در صورتی که وی بخواهد این حق را به شخص دیگری منتقل کند موجر می بایست مبلغی را به عنوان حق مالکانه به جهت تجویز انتقال سرقفلی به دیگری از مستاجر دریافت کند.
تخلف موجر از مفاد قرارداد سرقفلی
معمولاً در زمان تنظیم قرارداد پس از شرایط کلی از جمله مبلغ سرقفلی، نحوه پرداخت آن بین موجر و مستاجر و وضعیت حق انتقال سرقفلی و تغییر شغل، زمان و تاریخی برای تنظیم سند رسمی سرقفلی نیز تعیین می گردد. در بعضی از مواقع پیش می آید که در زمان احداث ملک از آن جایی که مالک هزینه زیادی برای تکمیل و ساخت ملک نیاز دارد اقدام به فروش سرقفلی چندین مغازه می کند. چون هیچ مالی هنوز ایجاد نشده که بتواند نسبت به آن سند رسمی تنظیم کرد سرقفلی تحت عنوان قولنامه تنظیم می‌شود و سند عادی است و ضمن آن سازنده یا موجر ملزم و مکلف می شوند که در زمان مشخص اقدام به تنظیم سند رسمی برای مستاجر یا دارنده سرقفلی بنمایند. ولی در برخی از مواقع پیش می آید که پس از تکمیل و ساخت به علت و دلیل تخلفاتی که سازنده در آنجا داشته شهرداری و همچنین اداره ثبت اقدام به صدور صورت مجلس تفکیکی و پایان کار نمی نمایند و در دفترخانه ها نیز مطابق همین شرایط از اقدام به تنظیم سند رسمی خودداری می نمایند.
نکته مهم در تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی
از آنجایی که معمولاً موضوع سرقفلی در مغازه های تجاری و پاساژهای بزرگ مطرح می شود و در این خصوص نیز سازنده و مالک معمولاً بیش از یک نفر می باشد توجه به این نکته حائز اهمیت می باشد که خواهان باید تمامی مالکین را به عنوان خوانده جهت تنظیم سند رسمی طرف دعوا قرار بدهد، زیرا که در صورتی که یکی از آنها را خوانده قرار دهد ممکن است دادگاه دعوای او را رد کرده و همچنین باید بیان داشت که ممکن است مالکین دیگر نیز در حین رسیدگی وارد دعوا شده و به عنوان وارد ثالث برای خود حقی قائل شوند. در نتیجه رسیدگی به دعوا طولانی شده و نهایتاً ممکن است منجر به صدور رای به ضرر خواهان شود.
الزام به تنظیم سند رسمی اجاره:
با تصویت قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۵۶ ، شرایط ایجاد شد که بر اساس آن رابطه استیجاری که بین موجر و مستاجر ایجاد شده است ، با پایان یافتن داداجاره خاتمه نمی یابد و مال اجاره ای هم چنان دست مستاجر می ماند و مستاجر هم چنان می توانست از آن استفاده کند . این موضوع باعث ایجاد مشکلاتی شد که در مواردی که قرارداد اجاره ای هم بین طرفین وجود نداشت ، وخیم تر هم می شد ؛ زیرا این قانون قرارداد اجاره شفاهی را هم به رسمیت می شناخت و نیازی نبود که قرارداد اجاره حتما کتبی باشد . در این شرایط در صورت بروز اختلافی مانند عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر یا عدم تمدید قرارداد اجاره توسط موجر اختلافاتی به وجود می آمد . در اینجا موضوع الزام به تنظیم سند رسمی اجاره مطرح می شود.
دعوای الزام به تنظیم سند اجاره: بر اساس ماده ۷ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ ، در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مستاجر در تصرف دارد اجاره نامه تنظیم نشده با اگر تنظیم شده مدت آن منقضی شده و طرفین راجع به تنظیم اجاره نامه یا تعیین اجاره بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند هر یک می توانند برای تعیین اجاره بها ( در مواردی که اجاره نامه در بین نباشد ) و تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه کنند . بنابراین در صورتی که قرارداد اجاره ای با این شرایط منعقد شده باشد ، مستاجر یا حتی موجر می توانند به دادگاه صالح برای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره مراجعه کنند و به دادگاه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره دهند . دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره یک دعوی غیر مالی است . هم چنین دعوی تنظیم سند رسمی اجاره زمانی می تواند مطرح شود که طرف مقابل دعوی از تنظیم سند رسمی امتناع کند.
دادگاه صالح: دعاوی مربوط به اموال غیر منقول در دادگاه محل وقوع مال مطرح می شوند از این رو دادگاه صالح برای دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره نیر دادگاه محل وقوع ملک اجاره ای است. در زمینه الزام به تنظیم سند رسمی اجاره این نکته نیز حائز اهمیت است که شورای حل اختلاف صالح به رسیدگی نمی باشد.
نمونه رای الزام به تنظیم سند رسمی:
جلسه رسیدگی الزام به تنظیم سند رسمی:
به تاریخ ۹۱/۴/۹ در وقت مقرر شعبه ۴۷ بتصدی دادرسی امضاء کننده ذیل تشکیل است. پرونده ………. تحت نظر قرار دارد خواهان حضور دارد ولی خواندگان حاضر نیستند. از طرف خوانده ردیف اول لایحه ای تقدیم که بشماره ۶۷۰ مورخ ۹۰/۷/۸ ثبت دفتر این شعبه شده و لایحه فوق جهت خواهان قرائت شده و ایشان اظهار می دارند دعوی من بشرح دادخواست تقدیمی بوده تقاضای صدور حکم بنفع خود در مورد سه دانگ مشاع از شش دانگ یک باب مغازه تجاری دارم.
رای دادگاه – الزام به تنظیم سند رسمی
در خصوص دادخواست آقای غلام ………… فرزند علی اکبر بطرفیت اقایان سهراب ……….- علیرضا ………. فرزند مهدی بخواسته صدور حکم بر الزام خوانده بالا به تنظیم وانتقال رسمی سند سه دانگ مشاع از شش دانگ یک باب مغازه تجاری ……………. اصلی بخش ده …. با وصول خسارات دادرسی و علاوه بر آن تقاضای دایره اجرای احکام بشرح دادخواست تقدیمی نظر به اینکه خواهان ملک فوق را در تاریخ ۸۹/۱۱/۲۹ به موجب مبایعه نامه عاری از خوانده ردیف اول که طرف خوانده ردیف دوم وکیل بوده و حق فروش را بموجب وکالتنامه شماره ………… دفتر اسناد رسمی شماره ۲۰ داشته خریداری نموده که تاکنون سند رسمی بنام خواهان تنظیم نگردیده اما با توجه به اینکه خوانده ردیف اول حسب لایحه های شماره ………. اقرار بر خرید و فروش ملک فوق داشته و خوانده ردیف سوم از طریق مطبوعات بعلت مجهول المکان بودن به رسیدگی دعوت شده و از ناحیه وی هیچ لایحه دفاعیه ای مبنی بر انکار و تکذیب و اصل نگردیده و نامه شماره ………… ثبت اسناد حکایت از مالکیت خوانده ردیف دوم بر مغازه مورد تقاضای خواهان دارد دادگاه دعوی خواهان را محمول بر صحت تشخیص و با استناد به مواد ۱۰ و ۲۱۹ و ۲۲۰ از قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۰۲ و ۵۱۹ از قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر محکومیت خواندگان به الزام به تنظیم سند رسمی سه دانگ یک باب مغازه صدور الذکر در قسمت خواسته به نفع خواهان صادر و اعلام مینماید و علاوه بر آن خواندگان از باب نسبت محکومند به پرداخت مبلغ هفت میلیون وهفتصد میلیون ریال بابت هزینه دادرسی بنفع خواهان و اما در مورد رفع توقیف پلاک فوق که طی نامه های و ………. و ………. توسط دایره اجرای احکام انجام شد نظر به اینکه تاریخ بیع وکالت نامه اختیار فروش مقدم بر تاریخ توقیف می باشد و مالکیت خواهان و متقاضی بر ملک مورد بازداشت مستقر می باشد پرونده مفتوح خواهد بود و لازم است دفتر اولاً مراتب طی نامه ای به اجرای احکام خواسته شود پرونده های اجرایی موضوع نامه های فوق را به این دادگاه ارسال نمایند و پس از وصول پرونده های اجرای احکام ضمیمه و ثبت مجدد بنظر دادگاه خواهد رسید رای صادره در خصوص خوانده ردیف اول حضوری و در مورد خوانده ردیف دوم غیابی و ظرف ۲۰ روز برای خوانده ردیف اول قابل تجدید نظر و خوانده ردیف دوم قابل واخواهی در همین دادگاه می باشد.
نمونه رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور در مورد صلاحیت دادگاه مدنی خاص در رسیدگی به دعوی الزام تنظیم سند رسمی و ثبت ازدواج:
رأی وحدت رویه شماره ۵۶۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور (صفحه ۲۵۵)
روزنامه رسمی شماره ۱۳۵۱۲-۱۳۷۰.۵.۱۲
شماره .۱۳۸۲هـ ۱۳۷۰.۴.۱
[z]پرونده وحدت رویه ردیف ۲۰.۶۹ هیأت عمومی
ریاست محترم دیوان عالی کشور:
احتراماً به استحضار می‌رساند: آقای…رییس شعبه ۲۱ دادگاه عمومی شیراز با ارسال
شرحی به عنوان دادستان محترم کل کشور به انضمام پرونده‌های‌کلاسه ۸-۴۴-۶.۶۷محاکم
عمومی حقوقی شیراز و ۹-۱-۲۱.۶۸ دادگاه مدنی خاص شیراز و تصویر آراء شماره
۱۳.۱۱۵۹-۶۷.۹.۳ و۱۰.۱۲۴-۶۸.۲.۲۵ صادره از شعبات سیزدهم و دهم دیوان عالی کشور
اعلام داشته از شعبات مذکور در مورد دعوی الزام به ثبت واقعه ازدواج نسبت‌به مرجع
صالح به رسیدگی آن آراء مغایر صادر گردیده و اضافه کرده این موضوع به تنهایی متوجه
زوجین نبوده و عملاً بسیاری از ازدواجها در موعد‌مقرر ثبت نمی‌شوند و مراجع ثبت
واقعه ازدواج نیز بدون اصدار حکم از طرف محاکم صالحه مبادرت به ثبت واقعه ازدواج
نمی‌نمایند و ناچار مراجع‌ثبت نیز باید طرف دعوی قرار گیرند و جهت ایجاد وحدت رویه
تقاضای طرح در هیأت عمومی را نموده است که خلاصه جریان پرونده‌ها بشرح زیر‌گزارش
می‌گردد:
۱-طبق پرونده کلاسه ۱۳.۳۲۶۷.۱ شعبه سیزدهم دیوان عالی کشور بانو روحانی با وکالت
یکی از وکلای دادگستری دادخواستی بطرفیت آقای‌فزدوری به خواسته الزام و اجبار
خوانده به تنظیم سند نکاح نامه رسمی به دادگاههای حقوق یک شیراز تقدیم و توضیح
داده خواهان طبق سند نکاحیه۳۰۷۴-۶۱.۷.۲۱ به عقد دائم خوانده درآمده و بعداً در
تاریخ ۶۴.۸.۴ مطلقه شده ولی برابر رأی شماره ۲۱۸۸-۶۶.۱۱.۳۰ دادگاه مدنی خاص
رابطه‌زوجیت فیمابین به اثبات رسیده و به عنایت به این که طبق قباله عادی مورخ
۶۵.۶.۲۴ مهریه خواهان به مبلغ سه میلیون ریال تعیین شده تقاضای‌رسیدگی و صدور حکم
به الزام خوانده را به تنظیم سند رسمی با قید مهریه و سایر شرایط نموده است شعبه
ششم دادگاه حقوقی یک شیراز طبق قرار‌شماره ۸۶-۶۷.۴.۷ با استناد به شق یک ماده ۳
قانون تشکیل دادگاههای مدنی خاص به لحاظ این که خواسته دعوی الزام و اجبار خوانده
به تنظیم سند‌نکاح رسمی است قرار عدم صلاحیت خود را به اعتبار صلاحیت مدنی خاص
صادر کرده است و شعبه سوم دادگاه مدنی خاص شیراز نیز بشرح قرار‌شماره ۹۰۶-۶۷.۴.۲۳
به لحاظ این که دعوی الزام به ثبت رسمی واقعه ازدواج از موارد صلاحیت دادگاه مدنی
خاص خارج و در صلاحیت
دادگاههای‌حقوقی است قرار عدم صلاحیت صادر کرده است و با تحقق اختلاف به دیوان
عالی کشور ارسال شده و شعبه سیزدهم بشرح دادنامه شماره۱۳.۱۱۵۹-۶۷.۹.۳ چنین رأی
داده است:
رأی … فاما با توجه به این که در حال حاضر وجود رابطه زوجیت بین طرفین مفروغ
عنه است و با مداقه در بند یک ماده ۳ قانون تشکیل دادگاه مدنی‌خاص و این که دادگاه
مدنی خاص از محاکم عمومی نبوده و احراز صلاحیت این دادگاه محتاج به نص قانونی است
و توسعه صلاحیت مراجع‌خصوصی از راه تفسیر جایز نیست با این لحاظ در باب مطلق دعوی
الزام به ثبت واقعه نکاح با قبول صلاحیت شعبه ششم دادگاه حقوقی یک شیراز و‌فسخ دو
فقره قرار عدم صلاحیت صادره از ناحیه این دادگاه حل اختلاف می‌گردد مقرر می‌دارد
پرونده برای رسیدگی ماهوی به شعبه ششم دادگاه‌حقوقی یک شیراز فرستاده شود.
۲- طبق محتویات پرونده کلاسه ۱۰-۳۷۳۰.۲۳ شعبه دهم دیوان عالی کشور: آقای فیوج مهر
دادخواستی بطرفیت خانم سعادتی به خواسته تقاضای‌رسمی شدن عقدنامه عادی به رسمی به
دادگاه مدنی خاص شیراز تقدیم داشته شعبه دوم دادگاه مدنی خاص شیراز طبق دادنامه
شماره ۶۳۰-۶۷.۹.۳۰مستنداً به ماده ۳ لایحه قانونی دادگاه مدنی خاص و ماده ۵ قانون
تشکیل دادگاههای حقوقی یک و دو صرفنظر از اشکالات وارده بر دادخواست‌رسیدگی به
دعوی مطروحه را در صلاحیت دادگاههای حقوقی یک شیراز دانسته و قرار عدم صلاحیت خود
را به اعتبار صلاحیت مرجع مذکور صادر‌کرده و شعبه دوم دادگاه حقوقی یک شیراز نیز
طبق دادنامه شماره ۳۷۰-۱۳۶۷.۱۱.۱۲ با این استدلال که ثبت واقعه ازدواج فرع بر
احراز زوجیت است‌مستنداً به بند یک ماده ۳ لایحه قانونی دادگاه مدنی خاص قرار عدم
صلاحیت خود را به اعتبار صلاحیت دادگاه مدنی خاص شیراز صادر نموده با تحقق‌اختلاف
پرونده جهت حل اختلاف به دیوان عالی کشور ارسال و شعبه دهم بشرح دادنامه شماره
۱۰.۱۲۴ -۶۸.۲.۲۵ چنین رأی داده است.
رأی – برابر بند ۱ ماده ۳ لایحه قانونی تشکیل دادگاه مدنی خاص رسیدگی به دعاوی
راجع به نکاح بطور مطلق در صلاحیت آن دادگاه میباشد به این‌ترتیب با تأیید قرار
عدم صلاحیت صادره توسط دادگاه حقوقی یک شیراز حل اختلاف و پرونده جهت ادامه رسیدگی
به دادگاه مدنی خاص شیراز ارسال‌می‌گردد. اینک بشرح ذیل مبادرت به اظهار نظر
مینماید:
نظریه – همانطور که ملاحظه می‌فرمایید در مورد صلاحیت رسیدگی به دعوی الزام به
ثبت واقع ازدواج به صورت رسمی از طرف شعبات سیزدهم و‌دهم دیوان عالی کشور آراء
متناقض صادر گشته است بنا به مراتب به استناد قانون وحدت رویه مصوب ۱۳۲۸ تقاضای
طرح در هیأت عمومی محترم‌دیوان عالی کشور را جهت اتخاذ رویه واحد دارد.
معاون اول دادستان کل کشور – حسن فاخری
[z]جلسه وحدت رویه
به تاریخ روز سه شنبه ۱۳۷۰.۳.۲۱ جلسه هیأت عمومی دیوان عالی کشور به ریاست حضرت
آیت‌الله مرتضی مقتدایی رییس دیوان عالی کشور و با‌حضور جناب آقای حسن فاخری معاون
اول دادستان محترم کل کشور و جنابان آقایان رؤسا و مستشاران و اعضاء معاون شعب
حقوقی و کیفری دیوان‌عالی کشور تشکیل گردید.
پس از طرح موضوع و قرائت گزارش و بررسی اوراق پرونده و استماع عقیده جناب آقای
حسن فاخری معاون اول دادستان کل کشور مبنی بر: “با توجه‌به بند یک ماده ۳ لایحه
قانون دادگاه مدنی خاص که دعاوی راجع به نکاح را در صلاحیت دادگاه مدنی خاص قرار
داده و دعوی الزام به تنظیم سند نکاحنامه رسمی نیز از جمله این دعاوی است، لذا
رأی شعبه دهم دیوان عالی کشور تأیید می‌شود” مشاوره نموده و اکثریت بدین شرح رأی
داده‌اند:
[z]رأی شماره ۵۶۰-۱۳۷۰.۳.۲۱
رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور
دعوی الزام به تنظیم سند رسمی نکاحنامه و ثبت واقعه ازدواج در دفاتر رسمی از
متفرعات دعوی راجع به نکاح میباشد و رسیدگی آن بر طبق بند ۲ماده ۳ لایحه قانونی
دادگاه مدنی خاص مصوب مهر ماه ۱۳۵۸ در صلاحیت دادگاه مدنی خاص است. بنابراین رأی
شعبه دهم دیوان عالی کشور صحیح‌و منطبق با موازین قانونی است.
این رأی بر طبق ماده واحده قانون وحدت رویه قضایی مصوب ۱۳۲۸ برای شعب دیوان عالی
کشور و برای دادگاهها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.
نمونه نظریه اداره حقوقی قوه قضائیه:
چکیده نظریه شماره ۷/۱۴۰۰/۷۷ مورخ ۱۴۰۰/۰۲/۲۰ اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت متقاضی ثبت:
در صورتی که در عملیات ثبتی ملک آگهی های نوبتی انجام و مدت اعتراض به ثبت نیز منقضی شده باشد، ملک در مالکیت متقاضی ثبت ملک مستقر شده و دادگاه او را طبق ماده ۲۴ قانون ثبت اسناد و املاک مالک می شناسد؛ لذا شخصی که با سند عادی ملک را خریداری کرده است، می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال علیه فروشنده مذکور اقامه کند. صدور حکم به نفع خریدار فاقد اشکال است.
استعلام:
چنانچه بر اساس سابقه ثبتی عملیات ثبتی ملکی تا مرحله انتشار آگهی های نوبتی انجام شده و در مهلت اعتراضی واصل نشده باشد، اداره حقوقی در نظریات متعدد معتقد است که متقاضی ثبت قانونا مالک محسوب است و در دعوای خلع ید مورد از شمول رأی وحدت رویه شماره ۶۷۴ مورخ ۱۳۸۳/۱۰/۱۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور خارج است. حال اگر ملک مذکور خارج از مواعد قانونی موضوع مواد ۴۱ و بعد قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی به موجب سند عادی به دیگر انتقال یابد، آیا منتقل الیه می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت متقاضی ثبت مذکور مطرح کند؟ در صورتی که پاسخ منفی باشد، در دعوای خلع ید آیا منتقل الیه باید دعوای اثبات مالکیت نیز مطرح کند؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
فرض سؤال منصرف از ماده ۴۱ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی است؛ زیرا ماده مذکور ناظر بر انتقال ملک به صورت عادی به دیگری در جریان ثبت ملک یعنی پیش از سپری شدن مهلت اعتراض به ثبت است؛ بنابراین در فرض سؤال که آگهی های نوبتی انجام و مدت اعتراض به ثبت نیز منقضی شده است، ملک در مالکیت متقاضی ثبت ملک که عملیات ثبتی به نام وی ادامه و خاتمه یافته است، مستقر شده و دادگاه او را طبق ماده ۲۴ این قانون مالک می شناسد؛ لذا منتقل الیه که با سند عادی ملک را خریداری کرده است، می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال علیه فروشنده مذکور اقامه کند و صدور حکم به انتقال ملک به خریدار فاقد اشکال به نظر می رسد. در نتیجه پاسخ به قسمت اخیر استعلام نیز موضوعا منتفی است.
گواهی عدم حضور در دفتر خانه:
هنگامی که اشخاص، اقدام به انعقاد عقدی نظیر عقد بیع خودرو، ملک و… می نمایند، به طور معمول، در شروط ضمن عقد، ساعت، تاریخ و آدرس یک دفترخانه را برای حضور و انتقال سند و انجام ترتیبات لازم، پیش بینی کرده و برای عدم حضور، مواردی چون، حق فسخ قرارداد، برای طرف حاضر در دفترخانه، مستحق دریافت خسارت شدن و مواردی از این دست را در نظر می گیرند.
گواهی عدم حضور، از جمله مهم ترین مواردی است که می تواند مثبت بر حق بودن خریدار یا فروشنده، بر دریافت خسارت ناشی از عدم حضور در دفترخانه برای تنظیم یا انتقال سند یا اعمال حق فسخ و سایر موارد مندرج در قرارداد که از عدم حضور یکی از طرفین در دفترخانه ناشی می گردد باشد که صدور و عدم صدور این گواهی، شرایط، آیین و مراحل و نحوه اخذ مخصوص خود را داشته و برای دریافت آن، باید از آن ها، مطلع بود.
بند ۱۰ ماده ۶۵ فصل ۵ آیین نامه جدید قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران، در خصوص تخلفات سردفتران و دفتریاران و تعقیب انتظامی آن ها مقرر داشته: ” ۱۰ـ خودداری از درج مراتب حضور متقاضی ثبت سند معاملات قطعی و صلح و اجاره غیرمنقول در دفتر اندیکاتور” از مصادیق تخلف محسوب شده و سبب محکومیت به “پرداخت جریمه نقدی، مطابق قانون بودجه سنواتی و تعدیل آن براساس مقررات قانونی است.”
با در نظر گرفتن موارد مذکور، باید گفت، هیچ دفترخانه ای، ملزم به صدور گواهی عدم حضور نیست، بلکه، صرفا موظف است، گواهی حضور متقاضی ثبت سند معاملات قطعی و صلح و اجاره غیرمنقول را صادر نموده و حضور وی را در دفتر اندیکاتور، درج، تصدیق و گواهی نماید. بنابراین، می توان گفت، مدرکی به عنوان گواهی عدم حضور در آیین نامه جدید وجود نداشته و صرفا، گواهی حضور، صادر خواهد شد.
منظور گواهی عدم حضور توسط دفترخانه: نوشته و سندی است که از سوی دفتردار صادر می گردد و در آن، عدم حضور طرف دیگر قرارداد در دفترخانه را، برای انجام اموری نظیر انتقال سند، تنظیم سند رسمی و… ، تصدیق و گواهی می نماید.
با این توضیح که در اغلب موارد، هنگامی که دو شخص، اقدام به انعقاد عقد بیع، صلح و… می نمایند، در قولنامه یا مبایعه نامه و سند دستی تنظیم شده، تعهد می کنند که در موعدی مقرر، در یک دفترخانه مشخص، حضور یافته و مراحل انتقال سند و تنظیم سند رسمی را طی کنند؛ به طور معمول، طرفین، برای عدم حضور، مواردی چون حق فسخ برای طرفی که در دفترخانه، حضور یافته یا پرداخت جریمه، توسط فردی که حضور نیافته را در نظر می گیرند.
گواهی عدم حضور صادره از دفترخانه، کمک می کند، فردی که در دفترخانه حاضر بوده، بتواند عدم حضور دیگری و استنکاف وی از انجام تعهد خویش، مبنی بر انتقال سند یا تنظیم سند و… را به محکمه اثبات کرده و از دادگاه، رایی بگیرد که به او، اذن می دهد، بدون حضور طرف دیگر و صرفا با حکم دادگاه، در دفترخانه، حاضر شود و اقدام به تنظیم سند رسمی نماید یا مستحق دریافت خسارت ناشی از عدم حضور در دفترخانه شناخته شود
اهمیت داشتن گواهی عدم حضور:
داشتن این گواهی، کمک می کند فرد دارنده، بتواند به محکمه، اثبات نماید، طرف دیگر قرارداد که متعهد به حضور در دفترخانه برای مواردی چون، انتقال سند و… بوده، از این امر استنکاف ورزیده و او مستحق صدور حکم به نفع وی، در خصوص مواردی نظیر؛
دریافت خسارت و جریمه توافق شده در قرارداد (در صورت وجود چنین توافقی) اعمال حق فسخ قرارداد (در صورت شرط چنین امری به علت عدم حضور طرف دیگر، در دفترخانه) یا دریافت اذن برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه، بدون نیاز به حضور طرف دیگر می باشد.
لازم به ذکر است، با توجه به این که بر اساس آیین نامه جدید، دفترخانه ها، الزامی بر صدور گواهی عدم حضور نداشته و صرفا باید، گواهی حضور طرف حاضر در دفترخانه را صادر نمایند، باید گفت؛ جای نگرانی نیست و داشتن گواهی حضور توسط یکی از طرفین و نداشتن آن توسط طرف مقابل، خود می تواند، مثبت عدم حضور طرف دیگر در دفترخانه برای تنظیم سند و … باشد و به دارنده گواهی حضور، کمک کند که محق بودن خود بر دریافت خسارت ناشی از عدم حضور و… را اثبات نماید.
البته، در صورت داشتن گواهی حضور و عدم برخورداری از گواهی عدم حضور، بهتر است فرد، بلافاصله بعد از حضور در دفترخانه و مواجه شدن با عدم حضور طرف دیگر، دو شاهد برای اثبات این ماجرا، پیدا کند و بخواهد که در دفترخانه، حاضر گردند و در همان روز، به طرف مقابل نیز، اظهارنامه قضایی، ارسال نماید، عدم حضور او را متذکر شده و به او صراحتا گوشزد کند که با گواهی حضور صادره مبنی بر حضور خودش در دفترخانه، اقدام به پیگیری قضایی خواهد نمود.