در قراردادهای ملکی چند اصطلاح حقوقی پرکاربرد وجود دارد(فسخ.انفساخ.تفاسخ) و گاهی نیز طرفین درقراردادهای خود بسته به توافق و یا شرایط قراردادی از ان ها در نوشتن قراردادهایشان استفاده میکنند ویا دیده شده که بعضا یکی را بجای دیگری به کار میبرند بدون انکه معنی ومفهوم ان را بدانند در این جا به تعریف و تفاوت این سه اصطلاح و اثار حقوقی ان ها میپردازیم:

فسخ

انفساخ

تفاسخ

در تمامی قراردادهای ملکی اعم از خرید یا اجاره این موضوع یکی از بندهای قرارداد است که در آن به هر دو طرف اجازه داده می‌شود طی مدت‌ زمان مشخصی و با رعایت قوانین و ارائه‌ی دلایل موجه در صورت تمایل، قرارداد امضا شده را با رعایت قوانین مربوط به آن فسخ کنند.

تعریف  لغوی فسخ

فسخ به معنای بر هم زدن معامله است و با باطل شدن معامله تفاوت دارد.

فسخ که به آن انحلال ارادی قرارداد نیز گفته می شود، در اصطلاح حقوقی عبارت از پایان دادن حقوقی به قرارداد به وسیله یکی از دو طرف قرارداد یا شخص ثالث است. موضوع فسخ قرارداد، اختصاص به قرارداد های لازم( یعنی هیچ­کدام از طرفین حق برهم زدن معامله را ندارند) دارد زیرا در عقود جایز هر کدام از طرفین می تواند هر زمان که اراده کند، عقد را بر هم زند.

فسخ قرارداد معمولا از طریق درج و پیش بینی شرطی در قرارداد برای یکی از طرفین یا هر دو آنها ایجاد می شود که اصطلاحا به آن شرط فسخ یا خیار فسخ گفته می شود. مثلا در قرارداد شرط می شود اگر خریدار در سررسیدهای مقرر در قرارداد باقیمانده ثمن معامله را نپردازد، فروشنده ظرف مدت یک هفته از هر سر رسید، حق فسخ معامله را دارد. به عبارتی این شرط فقط برای فروشنده پیش بینی شده و خودبه خود باعث فسخ قرارداد نمی‎شود.

انفساخ

انحلال قهری  و خود به خودی قرار داد است یعنی عقد بدون نیاز به عمل حقوقی اضافی خود به خود از بین میرود و حق انتخاب برای دو طرف قرارداد یا دادگاه باقی نمیماند

انفساخ قرارداد بر اساس  تاثیرمیزان اراده به ۳دسته قسیم میشود

۱-  انفساخی که به طور مستقیم از اراده صریح طرفین معامله نشات می‎گیرد. مانند اجاره‌ای که پس از پایان مدت یک سال خود به خود از بین برود.

۲-  انفساخی که ناشی از حکم قانون است، اما به شکلی است که قانونگذار، اراده ضمنی و مفروض دو طرف معامله را اجرا می‌کند، مثل تلف مبیع قبل از قبض فسخ می‌شود، این نوع انفساخ ناشی از اراده ضمنی طرفین است که اگر مبیع از بین رفت، دیگر تعهد از بین می‌رود.

۳-  انفساخی که ناشی از حکم قانونگذار است، اما هدف آن حمایت از اراده و تراضی افراد است، مانند انحلال همه قراردادهای جایز که در صورت فوت یا حجر یکی از دو طرف قرارداد.

تفاسخ یا اقاله قرارداد

تفاسخ یا اقاله در اصطلاح به معنای برانداختن و برهم زدن معامله با توافق و سازش دو طرف معامله است و به دلیل اینکه رضایت هر دو طرف در آن شرط شده، به آن تفاسخ و تقایل  گفته می شو بر خلاف فسخ که به اراده یک طرف است .

تفاسخ زمان اتفاق میافتد که دو طرف قرارداد بعد از تنظیم مبایعه ­نامه با رضایت، قصد بر هم زدن معامله را داشته باشند. به طور مثال شخصی منزل  خود را به دیگری بفروشد ولی پس از چند روز به هر دلیلی منصرف و با مذاکره با خریدار و جلب رضایت او، هر دو توافق کنند که معامله را بر هم بزنند.

اقاله فقط در عقود لازم قابل اجرا است. عقد لازم عقدی لازم الاجرا است که متعاملان آن نمی توانند به دلخواه  خود ان را فسخ کنند یا از بین ببرند

اقاله را برای عقد جایز نمی توان اجرا کرد. عقد جایز عقدی است که دو طرف معامله هر وقت بخواهند می توانند آن را منحل

کنند